Plazo para pagar una derrama: lo que dice la ley y lo que decide la junta

Acabas de recibir una carta de tu comunidad con una derrama de 800€. ¿Cuánto tiempo tienes para pagarla? La respuesta corta: el que haya acordado la junta. La respuesta larga es más matizada — y tiene implicaciones directas en lo que puede reclamarte la comunidad si no pagas a tiempo.

En 30 segundos: No existe un plazo legal fijo para pagar una derrama. La junta fija el plazo en el acuerdo de aprobación. Si no se fijó ninguno, se aplica el criterio general de 30 días. Pasado el plazo, la deuda genera intereses y puede reclamarse judicialmente.

La ley no dice cuánto tiempo tienes

La Ley de Propiedad Horizontal no establece un plazo específico para el pago de derramas. Lo que sí establece es que los propietarios están obligados a contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales de la comunidad (Art. 9.1.e LPH).

Corresponde a la junta, al aprobar la derrama, fijar:

• El importe total
• El plazo de pago (pago único o fraccionado)
• Las fechas de vencimiento de cada plazo

Si el acuerdo de junta no especifica el plazo, la interpretación habitual es que se aplica el plazo general de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo.

Tipos de pago: único o fraccionado

Pago único

Para derramas de importe moderado, la junta puede aprobar un pago único con una fecha concreta de vencimiento. Es el formato más sencillo: todos pagan el mismo día y la comunidad tiene el dinero disponible cuando lo necesita.

Pago fraccionado

Para derramas de mayor importe (obras de fachada, ascensor, cubierta...), la junta puede acordar el fraccionamiento en cuotas mensuales. Esto reduce el impacto económico para cada propietario pero alarga el período de recaudación.

Ejemplo: Una derrama de 6.000€ por propietario para rehabilitación de fachada puede fraccionarse en 24 cuotas de 250€ mensuales. Mientras la comunidad necesita financiación exterior para las obras, los propietarios pagan mensualmente.

¿Puede un propietario pedir fraccionamiento aunque la junta no lo aprobara?

Puede solicitarlo, pero la comunidad no está obligada a concederlo. Si la junta aprobó pago único y un propietario pide aplazamiento, depende de la voluntad del administrador y de la necesidad de liquidez de la comunidad. No es un derecho automático.

Qué pasa si no pagas en el plazo acordado

Una vez vence el plazo sin que hayas pagado, la deuda de derrama tiene exactamente el mismo tratamiento que cualquier otra deuda con la comunidad:

1. Recargo por mora. Los estatutos de muchas comunidades fijan un recargo por pago tardío (habitualmente entre el 10% y el 20% anual). Si los estatutos no lo contemplan, se aplica el interés legal del dinero.

2. Proceso de reclamación. El administrador inicia el protocolo de morosidad: aviso, burofax, y si no se regulariza, propuesta de reclamación judicial en la siguiente junta.

3. Demanda monitoria. La comunidad puede presentar demanda monitoria sin necesidad de abogado ni procurador para deudas de cualquier importe. Si el propietario no se opone en 20 días, el juez despacha ejecución directamente.

4. Anotación de deuda. La deuda puede inscribirse en el Registro de la Propiedad como carga sobre el inmueble si se inicia procedimiento ejecutivo.

Importante: La deuda por derrama no impagada sigue al inmueble, no a la persona. Si vendes el piso con la derrama sin pagar, el comprador asume la deuda si no se liquidó en el momento de la venta. Esto es algo que notarios y compradores comprueban habitualmente.

El certificado de deudas: imprescindible si vendes

Si vendes tu piso y tienes derramas pendientes (aunque estén fraccionadas y al corriente de pago), el notario exigirá un certificado de estado de deudas emitido por el secretario-administrador de la comunidad.

Si hay derramas aprobadas pero no vencidas aún, el comprador puede asumir esa obligación o descontarla del precio de compra. Lo que no puede hacerse es vender el inmueble ocultando esa carga.

Cuándo puede la comunidad retrasar una obra por impagos

Si la comunidad aprobó una derrama para ejecutar una obra y varios propietarios no pagan en el plazo acordado, puede surgir la pregunta de si se puede retrasar la obra.

En obras urgentes u obligatorias por ley, no: la comunidad debe ejecutarlas aunque haya morosos, y reclamar a estos por la vía judicial. Retrasar una obra de seguridad estructural esperando que paguen los morosos generaría responsabilidades adicionales para el administrador y el presidente.

En obras de mejora (no obligatorias), la junta puede decidir esperar a tener recaudado el importe suficiente antes de contratar.

Preguntas frecuentes

¿La derrama prescribe si la comunidad tarda mucho en reclamarla?

Sí. Las deudas por gastos de comunidad prescriben a los 5 años (Art. 1966 del Código Civil). Si la comunidad no reclama en ese plazo, la deuda desaparece. Es una razón más para que el administrador tenga un protocolo ágil de reclamación de morosos.

¿Si estoy en desacuerdo con la derrama, puedo no pagarla mientras la impugno?

No. El pago de cuotas y derramas es obligatorio aunque hayas votado en contra o estés impugnando el acuerdo. Si dejas de pagar, la comunidad puede reclamarte judicialmente aunque el pleito de impugnación esté en curso. Paga y luego litiga: es el principio general en comunidades.

¿Puede la comunidad aprobar una nueva derrama antes de que acabe el plazo de pago de la anterior?

Sí. No existe ninguna norma que prohíba tener varias derramas en curso simultáneamente. Si hay necesidades urgentes mientras se cobra una derrama anterior, la junta puede aprobar otra.

¿El fraccionamiento de una derrama genera intereses?

Depende de lo que acuerde la junta. Si se aprueba un fraccionamiento sin intereses, el propietario paga exactamente su parte proporcional dividida en cuotas. Algunos presupuestos de obras sí incluyen el coste de financiación bancaria, que se repercute entre todos los propietarios.

Si compro un piso y hay una derrama aprobada que aún no se ha cobrado, ¿tengo que pagarla yo?

Sí. Las deudas futuras derivadas de acuerdos de junta ya adoptados antes de la compra se transmiten con el inmueble. Es tu responsabilidad verificar antes de firmar si hay derramas aprobadas (incluso pendientes de inicio de cobro) y negociar con el vendedor quién las asume.