Derrama para obras de ITE: qué se vota y qué no se vota

El informe de la ITE ha llegado desfavorable. El presupuesto de las obras de subsanación es de 48.000€, unos 2.400€ por vivienda en una comunidad de 20 propietarios. En la junta, alguien levanta la mano: "¿y si votamos que no?". La respuesta corta es que da igual lo que vote la junta sobre si se hace la obra. Lo que sí importa, y mucho, es lo que vote sobre cómo se paga.

La derrama de ITE son, en realidad, dos derramas distintas

Cuando se habla de "la derrama de la ITE" se mezclan dos gastos que tienen un tratamiento legal completamente distinto.

El primero es el coste de la propia inspección: lo que cobra el técnico por revisar el edificio y emitir el informe. Es un gasto pequeño y previsible, explicado con detalle en la guía sobre ITE obligatoria.

El segundo, que solo existe si el resultado es desfavorable, es el coste de las obras necesarias para corregir las deficiencias detectadas. Aquí los importes cambian de orden de magnitud, y también cambian las reglas. El proceso completo, con plazos según la gravedad de las deficiencias, está en el artículo sobre ITE desfavorable.

Tratar las dos derramas como si fueran lo mismo es el origen de la mayoría de discusiones en junta sobre este tema.

La derrama de la inspección: casi siempre sin votación

El coste de pasar la ITE oscila entre 300€ y 2.000€ según el tamaño del edificio. En la inmensa mayoría de comunidades, ese importe cabe dentro del límite de tres mensualidades ordinarias que fija el artículo 17.6 LPH.

Eso significa que el administrador puede contratar al técnico y repercutir el coste a los propietarios sin pasar por junta, comunicándolo por escrito con el importe y el reparto. El artículo sobre cuánto puede ser una derrama sin votación explica este límite con más detalle, incluido cómo se calcula sobre la cuota mensual total de la comunidad.

Solo en edificios muy grandes, donde la inspección puede superar ese límite, haría falta convocar junta para este primer gasto. Es la excepción, no la norma.

Las obras de subsanación: por qué la junta no decide "si"

Aquí es donde cambia el panorama. Si la ITE sale desfavorable y el técnico señala deficiencias en fachada, cubierta, estructura o instalaciones por motivos de seguridad, habitabilidad o accesibilidad, esas obras entran dentro del artículo 10.1.a de la LPH.

Ese artículo establece que este tipo de obras tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta, sin límite de importe. La explicación completa del artículo 10 lo resume bien: la junta no vota si se hace la obra, solo se reúne para decidir cómo se ejecuta y se paga.

La consecuencia práctica es esta: si el informe de la ITE clasifica una deficiencia como grave o muy grave y exige su corrección en un plazo, ese plazo corre independientemente de lo que opine la junta. El ayuntamiento ha fijado una obligación, no una propuesta sometida a votación.

Lo que la junta sí decide

Que la obra sea obligatoria no significa que la junta no tenga nada que hacer. Tiene que decidir tres cosas, y son decisiones reales con margen de discusión.

De dónde sale el dinero

Las opciones habituales son el fondo de reserva (si tiene saldo suficiente), una derrama extraordinaria, o una combinación de ambos. Para importes grandes, algunas comunidades recurren también a un préstamo comunitario, que permite ejecutar la obra de inmediato y devolver el importe en cuotas durante varios años. La junta puede comparar estas opciones y elegir la que mejor se adapte a la situación económica de los propietarios.

Cómo se reparte

La regla general es el coeficiente de participación de cada vivienda, local o garaje. Si los estatutos prevén alguna exención (por ejemplo, locales que no usan determinados elementos), conviene revisarlos antes de emitir la derrama, porque una exención no recogida expresamente en estatutos no se puede aplicar solo porque "siempre se ha hecho así".

Fraccionamiento y plazos de pago

Para una derrama de 2.000-3.000€ por vivienda, fraccionar el pago en varios meses o trimestres es habitual y razonable. La junta decide el número de plazos y las fechas, y el administrador gestiona los cobros.

Qué empresa ejecuta la obra

Aunque la obra en sí sea obligatoria, elegir entre dos o tres presupuestos de constructoras distintas sigue siendo decisión de la junta, igual que en cualquier otra contratación.

Si alguien vota "no": qué pasa de verdad

Supongamos que, a pesar de todo, la junta vota en contra de ejecutar las obras de subsanación. ¿Qué efecto tiene ese acuerdo?

Ninguno, si las obras están dentro del artículo 10.1.a. El acuerdo sería nulo de pleno derecho, y cualquier propietario (o el propio ayuntamiento) podría impugnarlo y exigir que las obras se ejecuten igualmente. Mientras tanto, el plazo fijado por el ayuntamiento para subsanar las deficiencias sigue corriendo: votar "no" no lo detiene ni lo amplía.

Además, si durante ese tiempo se produce un accidente relacionado con la deficiencia detectada (un desprendimiento de fachada, por ejemplo), la responsabilidad civil recae directamente sobre el presidente y los miembros de la junta que conocían el informe y no actuaron.

Por eso, cuando la discusión en junta se centra en "si" en lugar de en "cómo", el presidente tiene una herramienta clara: recordar que ese debate, legalmente, no existe para este tipo de obras. El debate útil, el que sí cambia algo, es el de la financiación.

Tabla resumen: qué se vota según el escenario

Si un propietario no puede o no quiere pagar

Que la obra sea obligatoria no convierte la derrama en optativa para nadie. El proceso ante un impago es el mismo que para cualquier otra deuda comunitaria: requerimiento, acuerdo de junta y, si no hay respuesta, demanda monitoria. Lo explica con detalle el artículo sobre qué hacer si un propietario no paga la derrama, y los plazos generales de pago están en el artículo sobre plazos para pagar una derrama.

La comunidad no puede esperar a que todos hayan pagado para empezar la obra, ni el ayuntamiento acepta esa excusa como justificación de retraso.

Si tu comunidad ha recibido una ITE desfavorable y necesita gestionar la derrama, el reparto o la búsqueda de financiación, un administrador de fincas colegiado puede preparar toda la documentación para la junta. Encuentra profesionales por zona en administradores de fincas en Madrid o administradores de fincas en Barcelona.

Preguntas frecuentes

Si la ITE sale desfavorable y las obras cuestan más de 3 mensualidades, ¿hace falta junta?

Sí hace falta junta, pero no para decidir si se hacen las obras: si están dentro del artículo 10.1.a LPH (seguridad, habitabilidad o accesibilidad), son obligatorias y la junta no puede votar en contra. Lo que la junta decide es cómo se financia y reparte la derrama.

¿Puede la junta votar en contra de las obras de subsanación de una ITE desfavorable?

Puede votarlo, pero ese acuerdo sería nulo si las obras encajan en el artículo 10.1.a LPH. Cualquier propietario, o el propio ayuntamiento, puede impugnar el acuerdo y exigir que las obras se ejecuten igualmente.

¿La derrama de la propia inspección ITE necesita votación en junta?

Normalmente no. El coste de la inspección (entre 300 y 2.000€ según el tamaño del edificio) suele caber dentro del límite de tres mensualidades ordinarias del artículo 17.6 LPH, así que el administrador puede ordenarla y repartirla sin necesidad de junta.

Si las obras de ITE son obligatorias, ¿qué puede decidir entonces la junta?

La junta decide de dónde sale el dinero (fondo de reserva, derrama única, derrama fraccionada o préstamo comunitario), cómo se reparte si hay dudas sobre coeficientes, y qué empresa ejecuta la obra entre los presupuestos presentados.

¿Qué pasa si un propietario no paga su parte de la derrama de ITE?

Se aplica el procedimiento habitual de reclamación de deudas comunitarias: requerimiento, acuerdo de junta y demanda monitoria si no hay pago. La obligación de ejecutar la obra no depende de que todos los propietarios hayan pagado ya su parte.