¿Cuánto puede ser una derrama sin votación en junta?
El Equipo de PDC
Expertos en Propiedad Horizontal
Cuando surge una reparación imprevista, la primera pregunta siempre es la misma: ¿necesitamos convocar una junta o podemos aprobar esto directamente? La respuesta depende del importe. La Ley de Propiedad Horizontal fija un límite concreto, pero tiene excepciones que cambian el escenario por completo.
En 30 segundos: Hasta tres veces la cuota mensual ordinaria, no hace falta votación. Por encima de ese importe, hay que convocar junta. Pero si la obra es obligatoria por ley, ese límite desaparece.
El límite legal: tres mensualidades ordinarias
El Art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta que impliquen el establecimiento de derramas para el pago de gastos comunes requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación.
Sin embargo, el mismo artículo recoge que no se requiere reunión previa cuando la derrama no supera el importe de tres mensualidades de cuotas ordinarias. En ese caso, el administrador puede ordenar el gasto y repercutirlo a los propietarios sin necesidad de votación en junta.
Cómo se calcula el límite en la práctica
El límite se calcula sobre la cuota mensual total de la comunidad, no sobre la cuota de cada propietario.
Ejemplo: Si tu comunidad recauda 800€ al mes en cuotas ordinarias, el límite para actuar sin junta es de 800 × 3 = 2.400€. Una reparación del portal por 1.800€ puede ordenarse directamente. Una por 3.500€ requiere junta.
Este límite se revisa cada vez que la junta aprueba un nuevo presupuesto anual, ya que las cuotas ordinarias pueden variar.
Las excepciones: cuándo el límite no aplica
Obras obligatorias por ley (Art. 10 LPH)
Aquí está la excepción más importante y la que más confusión genera. El Art. 10 de la LPH establece que determinadas obras tienen carácter obligatorio y pueden ejecutarse sin necesidad de acuerdo previo de la junta y sin límite de importe:
- Conservación del edificio para mantenerlo en condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad
- Instalación de ascensor o adaptación del existente cuando lo solicite un propietario con movilidad reducida
- Obras exigidas por la Administración (ITE desfavorable, requerimiento municipal, etc.)
- Supresión de barreras arquitectónicas
Ejemplo: Si la ITE del edificio sale desfavorable y el técnico ordena reparar la fachada por riesgo de desprendimiento, la comunidad puede (y debe) ejecutar las obras aunque cuesten 50.000€, sin necesidad de aprobación previa en junta. La junta se informa, pero no vota si se hacen o no.
Urgencias que no admiten demora
La urgencia real también puede justificar actuar sin junta, aunque el importe supere el límite legal. Si hay una tubería rota que está inundando el edificio, el administrador o el presidente pueden ordenar la reparación de inmediato.
En estos casos, la obra se ejecuta, se informa a los propietarios y se convoca junta para ratificar el gasto. La junta puede discutir el coste o la elección del proveedor, pero no puede "deshacer" lo ya hecho.
Derrama sin votación: qué debe hacer el administrador
Cuando se aprueba una derrama sin junta (por estar dentro del límite legal), el administrador debe:
- Comunicarlo por escrito a todos los propietarios indicando el motivo, el importe total y la cuota que corresponde a cada uno
- Fijar el plazo de pago — si no lo especifica, el habitual son 30 días desde la comunicación
- Incluirlo en la siguiente junta como punto informativo en el orden del día
Lo que no puede hacer es aprobar una derrama que supere el límite y justificarlo como "urgencia" sin que haya una urgencia real y demostrable. Eso sería una extralimitación de sus funciones.
¿Y si varios gastos pequeños se van acumulando?
Una pregunta frecuente: ¿puede el administrador fraccionar una obra grande en varias facturas pequeñas para evitar convocar junta?
La respuesta es no. Si la obra es una sola actuación aunque se ejecute en varias fases o con varias facturas, el importe que computa es el total. Fraccionar artificialmente un gasto para evitar la votación es una práctica irregular que puede dar lugar a impugnación del gasto.
Resumen práctico
| Situación | ¿Necesita junta? |
|---|---|
| Derrama ≤ 3 mensualidades ordinarias | No |
| Derrama > 3 mensualidades ordinarias | Sí, mayoría simple |
| Obra obligatoria por ley (Art. 10 LPH) | No, cualquier importe |
| Urgencia real e inaplazable | No, pero se ratifica en junta |
| Fraccionamiento artificial de obra grande | Se computa el total |
Preguntas frecuentes
¿La derrama sin votación puede ser mensual o tiene que pagarse de golpe?
El administrador puede fraccionar el pago en cuotas mensuales si el importe total está dentro del límite. Lo que no puede superar ese límite es la derrama considerada en su conjunto, no cada uno de los pagos.
¿Pueden los propietarios impugnar una derrama que no se votó?
Si la derrama está dentro del límite legal o se trata de una obra obligatoria, no hay motivo legal para impugnarla. Si se aprobó sin junta superando el límite sin justificación de urgencia, sí puede impugnarse en los tres meses siguientes.
¿El límite se aplica igual en comunidades con pocos vecinos?
Sí, el límite siempre se calcula sobre la cuota total de la comunidad, independientemente del número de propietarios. En comunidades pequeñas con cuotas bajas, el límite en euros será también más pequeño.
¿Qué pasa si un propietario no paga la derrama aprobada sin junta?
Exactamente lo mismo que si no pagara cualquier otra cuota de la comunidad: el administrador inicia el proceso de reclamación habitual. La legitimidad del proceso de aprobación no afecta a la obligación de pago si la derrama era legal.
¿El administrador puede aprobar una derrama de urgencia él solo?
El administrador puede ordenar la reparación urgente, pero la derrama para cubrirla la aprueban los propietarios (sin junta si está en el límite, con junta si lo supera). El administrador gestiona, no aprueba gastos por su cuenta.
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