Mantenimiento de ascensores: normativa, inspección y precio
En resumen
Lo más importante
El ascensor es la instalación que más obligaciones legales le cuelga a una comunidad: contrato de mantenimiento obligatorio, revisiones mensuales, inspección periódica y una lista de mejoras de seguridad que la normativa de 2024 exige a los ascensores antiguos. Aquí tienes qué dice la norma, cuánto cuesta y en qué fijarte al firmar o cambiar de empresa.
En corto: desde el 1 de julio de 2024 manda la ITC AEM 1 aprobada por el Real Decreto 355/2024. La comunidad solo puede usar el ascensor con un contrato de mantenimiento en vigor con una empresa conservadora habilitada. La empresa revisa el aparato cada mes (cada cuatro meses en algunos ascensores pequeños) y un organismo de control lo inspecciona cada 4 o 6 años en un edificio de viviendas. Si la inspección no se hace a tiempo, el ascensor se para. El mantenimiento es un gasto general que pagan todos según su cuota.
Qué norma regula el mantenimiento de ascensores en 2026
La norma vigente es la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», aprobada por el Real Decreto 355/2024, que entró en vigor el 1 de julio de 2024. Sustituye al Real Decreto 88/2013, que quedó derogado ese día, así que cualquier artículo o contrato que siga citando el reglamento de 2013 está desactualizado.
La nueva ITC se aplica también a los ascensores que ya estaban instalados en todo lo que tiene que ver con mantenimiento, inspecciones y modificaciones. Ha tenido retoques posteriores (Real Decreto 164/2025 y Real Decreto 770/2025), pero lo que importa a una comunidad sigue igual: quién mantiene, cada cuánto, quién inspecciona y qué pasa si algo falla.
La norma llama titular del ascensor al propietario. En un edificio en propiedad horizontal, el titular es la comunidad, y las obligaciones recaen en ella. En la práctica las gestiona el administrador, que tiene que atender a la conservación de la casa y sus instalaciones, y las firma el presidente, que representa a la comunidad.
Las obligaciones de la comunidad como titular
El artículo 4 de la ITC enumera lo que le toca a la comunidad:
- Tener contrato de mantenimiento. El ascensor solo puede usarse mientras haya un contrato en vigor con una empresa conservadora habilitada. Si el edificio tiene una empresa de mantenimiento integral, solo puede encargarse del ascensor a través de una conservadora habilitada o estando ella misma habilitada.
- Avisar de averías y accidentes. De inmediato si hay un accidente y en un máximo de 24 horas si detecta una anomalía, por un medio que deje constancia. Si la empresa no responde, hay que comunicarlo a la Administración.
- Hacer las reparaciones que indique la empresa. Cuando la conservadora comunica por escrito que un elemento debe repararse o cambiarse por seguridad, la comunidad tiene que hacerlo en el plazo que le marque. Si no lo hace, debe pedir que el ascensor se pare. Si no está de acuerdo con el diagnóstico, puede encargar una inspección de esos elementos a un organismo de control.
- Contratar la inspección periódica. La contrata la comunidad o su representante. La ITC prohíbe que la contrate la empresa de mantenimiento.
- Corregir los defectos de la inspección en los plazos que fije el organismo de control.
- Guardar la documentación: registro de puesta en servicio, ficha técnica, manual de funcionamiento, registro de mantenimiento, contrato y certificados de inspección. Si cambia de empresa, tiene que dar copia a la nueva.
Estas reparaciones no son opcionales. Son obras necesarias para conservar las instalaciones comunes, y por eso no necesitan acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a LPH): la junta decide cómo se paga, no si se hace. Si no hay fondos, se aprueba una derrama.
Cada cuánto se revisa y qué incluye el mantenimiento
Revisiones de la empresa conservadora
El artículo 5 fija la frecuencia mínima de las revisiones presenciales:
| Tipo de ascensor | Frecuencia mínima |
|---|---|
| La mayoría de ascensores de comunidad | Cada mes, con entre 20 y 45 días entre visitas |
| Viviendas unifamiliares, y ascensores con declaración de conformidad de máquinas en edificios de hasta tres paradas que no den servicio a más de 20 viviendas | Cada cuatro meses |
Los ascensores con declaración de máquinas son, en general, los de baja velocidad (hasta 0,15 m/s) que se instalan en edificios antiguos por accesibilidad. Si tu comunidad tiene uno así, pregunta a la empresa en qué régimen está: la diferencia entre 12 y 3 visitas al año tiene que notarse en la cuota.
Las comprobaciones mínimas de cada revisión son las de la norma UNE 58720, y la empresa debe tener un plan de mantenimiento para cada ascensor. Después de cada visita, tiene que entregar a la comunidad un boletín en un máximo de diez días, con fecha, hora de inicio y fin, conservador que la hizo, número de registro del aparato y lista de comprobaciones. Si nunca has visto esos boletines, pídeselos al administrador: son la prueba de que las visitas se hacen.
Averías y atrapamientos
Las obligaciones de la empresa están en el artículo 7 y tienen que constar en el contrato. La más importante para los vecinos es el tiempo de respuesta: la empresa debe mandar personal en 24 horas como máximo si el ascensor está parado sin nadie dentro, y de inmediato si hay personas atrapadas o un accidente. Además, responde durante dos años de los defectos debidos a una mala ejecución de sus trabajos.
La inspección periódica (la «OCA»)
La inspección la hace un organismo de control acreditado, distinto de la empresa de mantenimiento. Por eso se la conoce como «la OCA». La periodicidad está en el artículo 11:
| Edificio | Inspección periódica |
|---|---|
| Uso industrial o pública concurrencia (hoteles, hospitales, comercios grandes…) | Cada 2 años |
| Más de 20 viviendas, o más de cuatro plantas servidas | Cada 4 años |
| El resto | Cada 6 años |
Un despacho o una consulta en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia: cuenta el uso principal del edificio.
Qué pasa si se te pasa la fecha
La empresa conservadora tiene que avisar a la comunidad, por un medio fiable, con al menos tres meses de antelación de la fecha límite de la inspección. Si esa fecha pasa sin inspección, la empresa está obligada a dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo en 24 horas a la comunidad y a la consejería de industria. Cuando llegue ese aviso, ponlo en el orden del día o pide al administrador que contrate ya.
Resultados y plazos para corregir
| Resultado | Qué significa | Plazo |
|---|---|---|
| Favorable sin defectos | Etiqueta verde en la cabina | Hasta la próxima inspección |
| Favorable con defectos leves | El ascensor sigue funcionando | Corregirlos en un máximo de seis meses |
| Desfavorable (defectos graves) | Etiqueta «Condicionada» | Corregirlos en el plazo que fije el inspector, nunca más de seis meses; luego hay segunda visita |
| Desfavorable (defectos muy graves) | El ascensor queda fuera de servicio | No vuelve a funcionar hasta una nueva inspección completa favorable |
Si en la segunda visita los defectos graves siguen ahí, se tratan como muy graves y el ascensor se para.
Las mejoras obligatorias para ascensores antiguos
Aquí está la factura que más sorprende a las comunidades. El anexo VII de la ITC obliga a los ascensores anteriores a la normativa europea actual a incorporar medidas mínimas de seguridad, normalmente a partir de la inspección en la que se detecta que faltan:
- Comunicación bidireccional en cabina (que una persona atrapada pueda hablar con un centro de rescate), accesible a personas con discapacidad: en un año desde la inspección que detecte que no la tiene.
- Protección contra el cierre de puertas automáticas (barrera o cortina de detección): en un año, o en seis meses si ha habido un accidente, siempre que sea técnicamente viable y no obligue a cambiar las puertas.
- Nivelación de la cabina dentro de los márgenes de la norma UNE-EN 81-20: en un año si la inspección mide valores fuera de margen en un ascensor de una velocidad.
- Dispositivo contra la sobrecarga: en un año, si es viable sin cambiar el cuadro de maniobra.
- Guías y contrapeso: sustituir guías antiguas con plazos de 3 a 10 años según la fecha de instalación.
Las medidas que ya exigía el Real Decreto 57/2005 (puertas en cabina, alarma e iluminación de emergencia, entre otras) siguen siendo obligatorias. No dejar hechas estas mejoras en plazo cuenta como defecto grave en la inspección. Si tu ascensor es antiguo, pide a la empresa conservadora una lista por escrito de lo que le falta y un presupuesto, y llévalo a la junta antes de que llegue la OCA.
Cuando hay que cambiar casi todo, a veces sale más a cuenta sustituir el ascensor que ir parcheando. Si además el edificio necesita accesibilidad, lee cuándo la instalación de un ascensor es obligatoria sin votación.
Cuánto cuesta el mantenimiento del ascensor
No hay un precio oficial: lo fija cada empresa según el tipo de contrato, el aparato y la zona. Como orientación, la guía de precios de Habitissimo (actualizada en junio de 2026) habla de cuotas desde unos 30 € al mes con un contrato básico y desde 70-80 € al mes a todo riesgo, y de entre 80 y 150 € por la inspección periódica. Son cifras orientativas: un edificio grande con varios ascensores, un hidráulico o un aparato antiguo pueden quedar muy por encima.
Lo que más mueve el precio:
- Tipo de contrato. En el básico, la cuota cubre las revisiones y la mano de obra de las averías, y las piezas se pagan aparte. En el todo riesgo, la cuota incluye también las piezas (con exclusiones que conviene leer: cabina, puertas, actos vandálicos, mejoras obligatorias…).
- Frecuencia de revisión (mensual o cada cuatro meses).
- Número de ascensores, paradas y antigüedad.
- Servicio de rescate y línea de emergencia las 24 horas.
El mantenimiento es un gasto de comunidad ordinario: va en el presupuesto anual y lo pagan todos según su cuota de participación (artículo 9.1.e LPH). No usar el ascensor no exime de pagarlo. Los bajos y locales solo se libran si los estatutos lo dicen de forma expresa; tienes los matices en exención del pago del ascensor.
El contrato: qué revisar antes de firmar
Contratar o cambiar la empresa de mantenimiento es un acuerdo ordinario de la junta, con la mayoría del artículo 17.7 LPH. Antes de votar, compara al menos tres ofertas y revisa:
- Duración y prórroga automática. Cuántos años, si se renueva sola y con cuánto preaviso hay que avisar para no renovar.
- Penalización por baja anticipada. Cuánto se paga si la comunidad se va antes.
- Qué cubre exactamente. Lista de piezas incluidas y excluidas en el todo riesgo.
- Tiempos de respuesta por escrito, al menos los legales (24 horas y de inmediato con personas atrapadas).
- Subidas de precio. Cómo y cuánto se actualiza la cuota cada año.
- Entrega de documentación al terminar. La ITC obliga a la empresa saliente a dejar el ascensor en condiciones de ser mantenido por otra, con los códigos de acceso al cuadro de maniobra, y a entregar el registro de mantenimiento.
Permanencias largas y penalizaciones
A efectos de la ley de consumidores, una comunidad de propietarios es consumidora: la ley incluye a las entidades sin personalidad jurídica que actúan sin ánimo de lucro fuera de una actividad empresarial (artículo 3 TRLGDCU). Por eso se le aplica la prohibición de plazos de duración excesiva y de cargas desproporcionadas para poner fin al contrato (artículo 62.3).
El Tribunal Supremo, en pleno, anuló en la sentencia 469/2019, de 17 de septiembre, un contrato de mantenimiento a todo riesgo de cinco años con prórrogas y una penalización del 50 % de las cuotas pendientes. Consideró razonable una duración máxima de tres años para este tipo de contrato, salvo que la empresa justifique circunstancias excepcionales. Cada contrato se analiza caso por caso, pero si el tuyo tiene una permanencia de cinco o diez años o penalizaciones altas, consulta antes de pagar.
Cambiar de empresa: el detalle de la inspección
Cuando una empresa asume un ascensor nuevo en su cartera, tiene que presentar a la comunidad autónoma una inspección periódica hecha como máximo 30 días antes de firmar el contrato. En la práctica, cambiar de conservadora implica pasar una inspección, y su coste y los posibles defectos que salgan hay que tenerlos en cuenta al comparar ofertas. Pregunta a la empresa nueva quién la paga.
El cambio se comunica a la empresa saliente por escrito y con antelación, con la fecha en que la nueva se hace cargo, que tiene que coincidir con la del contrato.
¿Y si queremos parar el ascensor?
Una comunidad puede dejar el ascensor fuera de servicio temporal, por ejemplo durante una obra larga. Hay que comunicarlo a la comunidad autónoma con un certificado de la empresa conservadora de que el aparato está parado. Para volver a ponerlo en marcha hace falta contrato de mantenimiento en vigor, y si ha estado parado más de tres meses, una revisión completa. Si mientras tanto ha vencido la inspección periódica, hay que pasarla con resultado favorable sin defectos antes de reanudar el servicio.
Lleva el ascensor a la próxima junta
Cambiar de empresa, aprobar las mejoras de la inspección o una derrama para el ascensor: prepara el orden del día con los puntos bien redactados.
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Fuentes oficiales (BOE):
- Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, ITC AEM 1 «Ascensores», artículos 4, 5, 7 y 11, y anexo VII.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 9, 10, 13, 17 y 20.
- Real Decreto Legislativo 1/2007, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, artículos 3 y 62.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el mantenimiento del ascensor en una comunidad de propietarios?
Sí. La ITC AEM 1 (Real Decreto 355/2024) solo permite usar el ascensor mientras la comunidad tenga contratado el mantenimiento con una empresa conservadora habilitada. Sin contrato en vigor, el ascensor no puede funcionar.
¿Cada cuánto tiene que revisarse el ascensor de la comunidad?
La empresa conservadora hace una revisión presencial cada mes, con entre 20 y 45 días de separación. Solo los ascensores pequeños con declaración de conformidad de máquinas (hasta tres paradas y como mucho 20 viviendas) pueden revisarse cada cuatro meses. Aparte, un organismo de control hace la inspección periódica cada 2, 4 o 6 años.
¿Cada cuánto se pasa la inspección (OCA) del ascensor?
En un edificio de viviendas, cada cuatro años si tiene más de 20 viviendas o más de cuatro plantas servidas, y cada seis años en el resto. En edificios industriales o de pública concurrencia, cada dos años. La contrata la comunidad, nunca la empresa de mantenimiento.
¿Qué pasa si no se hace la inspección del ascensor a tiempo?
La empresa conservadora debe avisar a la comunidad con al menos tres meses de antelación. Si la fecha límite pasa sin inspección, tiene que dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo a la comunidad autónoma en 24 horas.
¿Puede la comunidad cambiar de empresa de ascensores antes de que acabe el contrato?
Depende del contrato, pero la comunidad cuenta como consumidora y las cláusulas de permanencia excesiva o con penalizaciones desproporcionadas pueden ser nulas. El Supremo (STS 469/2019) consideró razonable un máximo de tres años salvo circunstancias excepcionales. Revisa el preaviso y la penalización antes de firmar.
¿Los bajos y locales pagan el mantenimiento del ascensor?
Es un gasto general y se reparte por cuota de participación entre todos, también bajos y locales. Solo se libran si los estatutos o el título constitutivo los eximen de forma expresa.
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