Artículo 10 LPH Explicado: Obras obligatorias y quién las paga (2026)

El Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es el "comodín" del Presidente y el Administrador. Define qué obras se hacen SÍ o SÍ, sin que la Junta pueda negarse, aunque la mayoría vote en contra.

Es la excepción al principio democrático de la comunidad: la seguridad y la habitabilidad están por encima de la opinión de los vecinos. Si el edificio se cae, hay que arreglarlo. Punto.

Lo que dice la Ley (Art. 10.1 LPH)

El texto legal establece que "tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios" ciertas actuaciones. Esto significa que la Junta no vota SI se hace la obra, solo se reúne para decidir CÓMO se paga (la derrama) y a qué empresa se contrata.

Si los vecinos votan "NO" a una obra obligatoria del Art. 10, ese acuerdo es NULO y cualquier propietario (o el Ayuntamiento) puede impugnarlo y obligar a ejecutar la obra.

1. Mantenimiento y Conservación (Art. 10.1.a)

Es el bloque más importante. Incluye todas las obras necesarias para "el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal".

¿Qué entra aquí?

• Seguridad Estructural: Grietas en muros de carga, vigas con aluminosis, cimientos en mal estado.
• Estanqueidad: Reparación de tejados con goteras, impermeabilización de terrazas comunitarias, arreglo de bajantes rotas.
• Seguridad: Cornisas de fachada que se desprenden (riesgo para viandantes), actualización de la instalación eléctrica si hay riesgo de incendio.

Caso Real: Si el vecino del ático tiene goteras porque la tela asfáltica de la cubierta está vieja, la comunidad está OBLIGADA a repararla. No pueden votar "no tenemos dinero ahora". Si no lo hacen, el vecino puede demandar y ganará, con costas e intereses.

2. Accesibilidad Universal (Art. 10.1.b) - El Ascensor y la Rampa

Este es el punto más conflictivo. La ley protege el derecho de las personas mayores o con discapacidad a poder entrar y salir de su casa dignamente.

¿Cuándo es obligatorio poner ascensor o rampa sin votar? Se deben cumplir dos requisitos simultáneos:

1. El Solicitante: Lo pide un propietario en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años.
2. El Límite Económico (Las 12 mensualidades): El coste anual de la obra repercutido a cada vecino (descontando subvenciones) NO supera las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¡Novedad 2026! Lee nuestro análisis detallado sobre la instalación de ascensor sin votación y el límite de las 12 mensualidades.

Ejemplo Práctico:

• Poner una rampa cuesta 3.000€.
• Hay 10 vecinos. Toca a 300€ por vecino.
• La cuota mensual es de 50€ (x12 meses = 600€ anuales).
• Como 300€ < 600€, la obra es OBLIGATORIA. La comunidad no puede negarse.

¿Y si supera las 12 mensualidades? Entonces deja de ser obligatoria por el Art. 10 y pasamos al Art. 17.2: se necesita votación favorable de la mayoría simple de propietarios. (Salvo que el solicitante pague de su bolsillo el exceso sobre esas 12 mensualidades; entonces vuelve a ser obligatoria).

3. Quién Paga: El Mito del Bajo

"Yo vivo en el bajo y tengo entrada independiente, así que no pago el arreglo del tejado ni el ascensor". FALSO. (Salvo excepción en Estatutos).

El Artículo 9.1.e obliga a todos los propietarios a contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación.

• El tejado cubre a todo el edificio, incluido al bajo.
• La fachada sostiene a todo el edificio.
• El ascensor revaloriza todo el inmueble (aunque el del bajo no lo use).

Para que un local o un bajo se libre de pagar, debe ponerlo expresamente en los Estatutos del edificio ("El local A estará exento de gastos de portal y escalera..."). Si no lo pone, paga como todos.

4. Ocupación de Elementos Comunes (Art. 10.1.c)

También es obligatorio permitir la ocupación de zonas comunes para estas obras.

• Ejemplo: Para poner el ascensor hay que "comerse" un trozo de patio de luces o ocupar parte del rellano. Es obligatorio ceder ese espacio si es técnicamente necesario.

Resumen para Presidentes

Si te llega un requerimiento del Ayuntamiento (ITE desfavorable) o una queja por humedades graves:

1. Pide informe técnico (arquitecto/perito) que certifique la "necesidad urgente".
2. Convoca Junta Informativa para aprobar presupuestos (no para votar la obra en sí).
3. Si la Junta se niega, advierte que incurren en responsabilidad civil si pasa algo (se cae el balcón).
4. Ejecuta la obra. El Art. 10 te ampara.