Cómo elegir administrador de fincas adecuado sin morir en el intento

¿Tu administrador no te coge el teléfono cuando hay una urgencia? ¿Las cuentas de la comunidad parecen un jeroglífico egipcio que nadie entiende?

Sé lo que sientes. Como Presidente, la responsabilidad legal recae sobre ti, pero la gestión diaria depende de él. Tener un mal administrador no es solo un incordio; es un riesgo que te quita el sueño. Si sientes que estás "tirando del carro" solo o que tu administrador es un mero "pasapapeles" que cobra a fin de mes pero no resuelve, este artículo es tu salvavidas.

Lo que dice la Ley (y lo que necesitas tú)

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara, pero a veces demasiado amplia. Vamos a traducir qué debes buscar para cumplir la ley y dormir tranquilo.

¿Quién puede ser administrador según la ley?

El Artículo 13 de la LPH establece que el cargo de administrador puede ejercerlo:

1. Cualquier propietario de la finca: Sí, podrías ser tú, pero no te lo recomiendo si valoras tu tiempo libre.
2. Personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida: Aquí entra la figura del Administrador de Fincas Colegiado.

Lista de verificación (Checklist) para tu elección

Para no fallar, exige estos requisitos mínimos:

1. Colegiación (El Sello de Garantía)

Aunque la ley dice "cualificación suficiente", contratar a un Administrador de Fincas Colegiado te garantiza dos cosas vitales que un "pirata" no tiene:

• Seguro de Responsabilidad Civil: Si mete la pata y la comunidad pierde dinero, el seguro del Colegio responde.
• Formación Continua: Las leyes cambian (subvenciones, eficiencia energética, protección de datos). Un colegiado está obligado a reciclarse.

2. Transparencia Digital (Cuentas de Cristal)

Estamos en el siglo XXI. No aceptes "ya te lo explicaré en la Junta". Exige un administrador que ofrezca una App o Portal Web donde tú, como Presidente, puedas ver:

• El saldo del banco en tiempo real.
• Las facturas de los proveedores escaneadas.
• El estado de los vecinos morosos.

3. Capacidad de Respuesta (Art. 20 LPH)

La ley dice que debe "atender a la conservación de la casa". Esto no significa mirar, significa actuar. Pregunta cuál es su protocolo de urgencias. ¿Tienen un teléfono 24h para reventones de tuberías o te tocará a ti llamar al fontanero un domingo a las 3 a.m.?

El Consejo de Experto

Este es el truco que uso yo y que no falla. Cuando entrevistes a un candidato, no le preguntes solo cuánto cobra. Hazle esta "Pregunta Trampa":

"Si un vecino moroso nos debe 3.000€ y se niega a pagar, ¿cuál es el proceso exacto que sigues desde el día 1 hasta el juicio?"

¿Por qué funciona?

• Si te dice: "Bueno, le mandamos cartitas...", DESCÁRTALO.
• Si te responde con firmeza: "Primero burofax, luego incluimos la deuda en el orden del día de la Junta para liquidarla, certificamos el acta y presentamos el monitorio en el Juzgado inmediatamente", CONTRÁTALO.

Necesitas un perro guardián, no un administrativo pasivo.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Es obligatorio contratar a un administrador externo?

No. La LPH permite que el Presidente asuma las funciones de administrador. Sin embargo, salvo que tu comunidad sea muy pequeña (menos de 5 vecinos), es una locura gestionarlo tú solo sin conocimientos legales y contables.

¿Cómo echamos al administrador actual si tiene contrato?

La Junta de Propietarios puede cesar al administrador en cualquier momento por mayoría, aunque si el contrato está vigente y no hay "causa justa" (negligencia demostrable), podría reclamaros indemnización por los meses restantes. Lo ideal es esperar a la Junta Ordinaria anual y no renovarle el cargo.

¿Un administrador barato es buena opción?

Casi nunca. Un honorario sospechosamente bajo suele esconder comisiones ocultas que cobra a los proveedores de la comunidad (el famoso "sobrecoste" en las obras) o una falta total de atención al cliente. Lo que te ahorras en su cuota, lo pierdes en un mal mantenimiento del edificio.