¿Quién paga la ITE en una comunidad de propietarios?

Cuando el administrador anuncia que hay que pasar la ITE, la segunda pregunta (después de "¿cuándo?") siempre es "¿cuánto nos va a costar y quién lo paga?". La respuesta corta: la paga la comunidad entre todos los propietarios. La respuesta larga tiene algunos matices que vale la pena entender.

En 30 segundos: La ITE es un gasto de conservación de la comunidad. Lo pagan todos los propietarios según su coeficiente de participación, incluyendo locales y garajes. Si hay obras derivadas de la ITE, también. Y si hay morosos, el proceso es el habitual: reclamación y monitorio.

La ITE como gasto de conservación

La Inspección Técnica de Edificios tiene la consideración legal de gasto de conservación y mantenimiento del edificio. Esto la sitúa en la misma categoría que el contrato de limpieza, el mantenimiento del ascensor o la revisión de extintores.

Como gasto de conservación:

• Lo aprueba la junta ordinaria dentro del presupuesto anual (si era previsible) o en junta extraordinaria (si surge de forma imprevista)
• Se reparte entre todos los propietarios según su coeficiente de participación establecido en el título constitutivo
• No requiere unanimidad ni mayoría especial: basta mayoría simple

¿Pagan también los locales comerciales y los garajes?

Sí, en general. El coeficiente de participación de cada elemento (vivienda, local, garaje, trastero) ya está calculado en la escritura de división horizontal, y ese coeficiente es el que determina la aportación a los gastos comunes.

Hay excepciones cuando los estatutos lo prevén expresamente:

Algunos estatutos de comunidad excluyen a los locales o garajes de determinados gastos de conservación (especialmente los relacionados con elementos que no usan, como el ascensor). Pero para que esa exclusión sea válida, debe estar recogida expresamente en los estatutos o en el título constitutivo — no basta con un acuerdo de junta.

Si tu comunidad tiene estatutos que excluyen a los locales del pago de ciertos elementos, revísalos antes de emitir la derrama de ITE.

¿Hace falta aprobar una derrama específica para la ITE?

Depende del importe y de si estaba previsto en el presupuesto anual:

Si estaba en el presupuesto anual: No hace falta derrama adicional. El gasto se cubre con las cuotas ordinarias ya aprobadas. El administrador simplemente contrata al técnico y paga con el fondo de la comunidad.

Si no estaba previsto y el importe supera el fondo disponible: Hay que aprobar una derrama. Si el importe es inferior a tres mensualidades ordinarias, el administrador puede emitirla sin junta. Si supera ese límite, se convoca junta para aprobarla.

En la práctica, la ITE de un edificio mediano cuesta entre 500 y 1.000€ — un importe que habitualmente está dentro del límite que no requiere junta. Para edificios grandes con costes superiores, sí suele necesitarse aprobación en junta.

Si la ITE detecta obras: ¿quién paga esas obras?

La inspección en sí es un gasto relativamente pequeño. El problema real surge cuando la ITE sale desfavorable y hay que acometer obras de rehabilitación.

Esas obras también son un gasto de la comunidad, repartido según coeficientes. Pero aquí pueden surgir discrepancias sobre quién paga qué si las deficiencias afectan solo a ciertos elementos.

Ejemplo: Si la ITE detecta que la terraza del ático (uso privativo pero mantenimiento comunitario) tiene deficiencias, ¿paga solo el propietario del ático o toda la comunidad?

La respuesta depende de si la terraza es un elemento común de uso privativo (paga la comunidad) o un elemento privativo (paga el propietario). En caso de duda, revisa el título constitutivo y los estatutos, o consulta con un abogado especializado en LPH.

Qué pasa si hay morosos cuando llega la factura de la ITE

Si la comunidad tiene propietarios morosos y no hay fondo de reserva suficiente para cubrir el coste de la ITE, el administrador tiene dos opciones:

1. Usar el fondo de reserva si hay saldo suficiente (el fondo de reserva existe exactamente para esto)
2. Emitir una derrama para cubrir el gasto, siguiendo el proceso habitual

Si un propietario no paga la derrama de ITE, el proceso de reclamación es el mismo que para cualquier deuda: aviso, burofax, acuerdo de junta y demanda monitoria. La obligación de pasar la ITE no puede retrasarse por culpa de los morosos.

¿Puede un propietario negarse a pagar argumentando que es innecesaria?

No. La ITE es una obligación legal cuando el edificio alcanza la antigüedad que marca la normativa aplicable. Un propietario puede votar en contra de contratar al técnico en la junta (aunque no tiene mucho sentido dado que es obligatoria), pero no puede negarse a pagar una vez que el gasto ha sido legalmente aprobado.

Si la comunidad no pasa la ITE en plazo, las consecuencias (sanciones, responsabilidades) las asume la comunidad en conjunto — no solo los que estaban a favor.

Preguntas frecuentes

¿El administrador puede contratar la ITE sin aprobación de la junta?

Si el importe cabe dentro del límite de tres mensualidades ordinarias (lo habitual para edificios pequeños y medianos), sí puede ordenarlo directamente como gasto de conservación. Para edificios grandes donde el coste supera ese límite, necesita aprobación de junta.

¿La ITE se puede incluir en el seguro de la comunidad?

No directamente. El coste de la inspección no está cubierto por el seguro comunitario. Las obras de reparación que surjan de una ITE desfavorable pueden estar cubiertas parcialmente si el daño tiene origen en un siniestro cubierto por la póliza (como humedades por lluvia), pero no si son deterioros por falta de mantenimiento.

¿Se puede fraccionar el pago de la derrama para la ITE?

Sí, si la junta lo aprueba así. Para un importe de 1.000€ en una comunidad de 20 vecinos (50€ por propietario), el fraccionamiento raramente tiene sentido. Para obras derivadas de ITE de gran importe, el fraccionamiento es habitual.

¿Qué pasa si compro un piso y el edificio tiene una ITE pendiente de pasar?

El estado de la ITE del edificio es algo que debes verificar antes de comprar. Si el edificio está obligado y no ha pasado la ITE, hay riesgo de sanción futura y potenciales obras de rehabilitación. Pide al vendedor el certificado de deudas de la comunidad y pregunta explícitamente por el estado de la ITE.