Administradores de fincas en Motril: edificios junto al mar

Si presides una comunidad en Motril, antes de nada comprueba a qué ayuntamiento pertenece tu edificio. Torrenueva Costa se separó en 2018, y Carchuna-Calahonda sigue dentro como entidad local autónoma. Después vienen los dos asuntos que marcan la ciudad. En 11.265 de sus 32.841 viviendas no vivía nadie empadronado en el censo de 2021, así que muchos vecinos solo aparecen en verano. Y buena parte de los edificios son de los años sesenta y setenta y están expuestos al aire del mar. Motril es la capital de la Costa Tropical y tiene 59.862 habitantes (INE 2025).

Motril en cifras

El censo cuenta como vivienda principal la que tiene alguien empadronado. Las no principales mezclan segundas residencias y pisos vacíos, y en Motril son algo más de un tercio del parque. Casi cuatro de cada diez viviendas están en edificios levantados hasta 1980, y el otro gran bloque llegó con la construcción de 2001 a 2010.

Lo que hace diferente a Motril

Torrenueva Costa ya no es Motril, Carchuna-Calahonda sí

Una comunidad de Torrenueva Costa pide sus licencias de obra, paga su IBI y recibe cualquier orden de conservación de su propio ayuntamiento, no del de Motril. La Junta de Andalucía creó el municipio de Torrenueva Costa por segregación del término de Motril con el Decreto 184/2018, de 2 de octubre. Si tu edificio está allí y el administrador sigue presentando papeles en Motril, algo falla.

El peso de la segunda residencia es todavía mayor en Torrenueva. De sus 5.613 viviendas, solo 1.256 eran principales en el censo de 2021.

Carchuna y Calahonda siguieron otro camino. Son una entidad local autónoma, es decir, un núcleo con órganos de gobierno propios que sigue dentro del término municipal de Motril. La Junta rechazó su segregación en el Decreto 168/2014 y en noviembre de 2020 inadmitió el recurso extraordinario de revisión que presentó la entidad. Para una comunidad de esos núcleos, los trámites urbanísticos siguen pasando por Motril.

Bloques de los sesenta y setenta junto al mar

En un edificio costero de más de cincuenta años, revisa primero barandillas, balcones y cornisas. Las 11.335 viviendas construidas entre 1961 y 1980 son el grueso del trabajo de un administrador en Motril, y en la costa el salitre acelera el desgaste. Fallan las barandillas y rejas metálicas, los cantos de los balcones, donde el hormigón se agrieta cuando la armadura de dentro se oxida e hincha, y las cornisas. Un trozo de balcón que cae a la acera ya no es un problema estético, es un riesgo para terceros.

La junta no vota si se hacen esas reparaciones. El artículo 10.1.a) de la LPH declara obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el mantenimiento y el deber de conservación del edificio, incluidas las de seguridad. La junta decide el presupuesto y cómo se paga.

Por eso en un edificio costero conviene que el fondo de reserva, el dinero que la comunidad guarda para imprevistos, no se quede en el mínimo legal del 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). Tienes los pasos cuando la revisión técnica sale mal en qué hacer con una ITE desfavorable.

Segunda residencia: los vecinos que no están

Un tercio de las viviendas de Motril no tiene a nadie empadronado. Es habitual que una comunidad tenga propietarios que viven en Granada, en otra provincia o en el extranjero y solo bajan en vacaciones. Para que eso no bloquee la comunidad, conviene tener claras las notificaciones, el voto de quien no va a la junta y la delegación.

Las convocatorias y actas se mandan al domicilio en España que cada propietario tiene obligación de comunicar al secretario (artículo 9.1.h). Si no lo ha comunicado, se envían al propio piso. Si allí tampoco se le puede entregar, la comunicación se cuelga en el tablón de anuncios con una diligencia firmada por el secretario y el visto bueno del presidente, y produce efectos a los tres días naturales. Un administrador ordenado tiene esos domicilios actualizados y deja constancia de cada envío.

El propietario que no fue a la junta pero estaba bien citado tiene treinta días naturales desde que recibe el acta para oponerse por escrito. Si no lo hace, en la mayoría de los acuerdos cuenta como voto a favor (artículo 17.8). Es lo que se llama voto del ausente, y lo explicamos con ejemplos en el voto del ausente en la junta.

Quien no puede venir también puede delegar su voto en otra persona con un simple escrito firmado (artículo 15.1). Tienes el modelo en cómo delegar el voto.

Pisos turísticos: pocos, pero con las reglas de 2025

Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera empezar a alquilar su piso como turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad (artículo 7.3 de la LPH). En Motril hay pocos. La estadística experimental del INE contaba 271 viviendas turísticas en mayo de 2026, el 0,83 % del parque, frente al 6,68 % de Estepona. Aun así, en un portal pequeño un solo piso con rotación semanal se nota en el ascensor, la piscina y la basura.

El acuerdo que aprueba, limita, condiciona o prohíbe la actividad exige tres quintas partes del total de propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas. Las cuotas son el porcentaje que la escritura asigna a cada piso. Con esa misma mayoría se puede fijar a ese piso una cuota especial de gastos con un incremento máximo del 20 %. Estos acuerdos no son retroactivos (artículo 17.12).

Quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha conforme a la normativa turística puede seguir (disposición adicional segunda). Cuidado con las compraventas. En una resolución de 19 de marzo de 2026 sobre un piso de Santa Pola, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública entendió que esa excepción protege al propietario que ya alquilaba, no a la vivienda. Quien compra después del 3 de abril de 2025 necesita la aprobación de la junta.

En Andalucía hay dos reglas más. El Decreto 28/2016, en la redacción del Decreto 31/2024, excluye del régimen de vivienda turística las viviendas situadas en inmuebles cuyo título constitutivo (la escritura que divide el edificio en pisos) o estatutos prohíban expresamente la actividad. Y desde el Decreto-ley 1/2025, quien inscribe una vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía tiene que declarar que la comunidad la ha autorizado expresamente en los términos de la LPH. Tienes el procedimiento para votarlo en cómo prohibir el alquiler turístico en la comunidad.

Qué debe cubrir la cuota de un administrador en Motril

Pide tres presupuestos por escrito y que cada uno separe, con el mismo formato, lo que incluye la cuota y lo que cobra aparte. Así podrás compararlos línea a línea.

En la cuota deberían estar la contabilidad y la emisión de recibos, la convocatoria y el acta de la junta ordinaria, el presupuesto anual, la relación con proveedores y la tramitación de los partes del seguro. Aparte suelen ir las juntas extraordinarias, el certificado de deuda que se pide al vender un piso (acredita si tiene cuotas pendientes), la reclamación judicial a morosos, la dirección de una obra grande o la gestión de una subvención. Tienes el desglose completo en qué incluye la gestión de una comunidad.

Manda a todos la misma información: número de viviendas, locales y plazas de garaje, si hay ascensor, piscina o jardín, cuántos propietarios no residen en Motril, el último presupuesto anual y las obras pendientes. Si el edificio tiene más de cincuenta años y está cerca de la playa, avisa desde el primer correo de cualquier informe técnico o reparación de balcones que tengáis en marcha.

Qué preguntarle a un administrador en Motril

Pide el número de colegiado y la póliza de responsabilidad civil en vigor. Se comprueban enseguida.

Después, pregunta por la costa. Cuántos edificios gestiona en primera o segunda línea, qué revisión hace de barandillas, balcones y cornisas y cada cuánto, y con qué técnico trabaja cuando aparece óxido en el hormigón. Si tu comunidad está en Torrenueva Costa, pregúntale si ya tramita allí, porque las licencias van por otro ayuntamiento.

Si en tu edificio hay muchos propietarios de fuera, pregunta cómo convoca y cómo manda las actas: si usa correo electrónico con constancia de recepción, si mantiene un registro de domicilios del artículo 9.1.h) y si celebra la junta ordinaria en una fecha en la que pueda venir más gente. Y si se está hablando de pisos turísticos, pregúntale si ha preparado ya algún acuerdo del artículo 17.12 y cómo controla los pisos que se venden.

El cambio de despacho se vota en junta, y la documentación tiene que pasar completa al nuevo. El checklist para cambiar de administrador te ayuda a que no se quede nada por el camino.

Administradores de fincas en Motril: dónde encontrarlos

En nuestro directorio hay 19 despachos de administradores de fincas en Motril, y 17 de ellos figuran como colegiados. Puedes ver sus fichas y pedir presupuesto. Para confirmar una colegiación, el Colegio de Administradores de Fincas de Granada agrupa a los profesionales de toda la provincia.

Si tu comunidad está en la capital, tienes la guía de administradores de fincas en Granada.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7, 9, 10, 15, 17 y disposición adicional segunda.
• Decreto 184/2018, de 2 de octubre, por el que se aprueba la creación del municipio de Torrenueva Costa por segregación del término municipal de Motril (BOE de 23 de enero de 2019).
• Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 9 de julio de 2026), sobre la aprobación de la comunidad tras la compra de una vivienda turística.
• Decreto 31/2024, de 29 de enero, que modifica el Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico (BOJA núm. 24, de 2 de febrero de 2024).
• Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, disposición final sexta, que modifica el artículo 9 del Decreto 28/2016 (BOJA núm. 41, de 3 de marzo de 2025).

Preguntas frecuentes

¿Torrenueva Costa sigue siendo Motril a efectos de la comunidad?

No. Torrenueva Costa es un municipio independiente desde el Decreto 184/2018, de 2 de octubre, de la Junta de Andalucía. Las licencias de obra, el IBI y cualquier requerimiento de conservación de una comunidad de Torrenueva dependen de su propio ayuntamiento, no del de Motril. Carchuna y Calahonda, en cambio, siguen dentro del término de Motril como entidad local autónoma.

¿Cómo se notifica a un propietario que solo viene a Motril en verano?

En el domicilio en España que haya comunicado a la comunidad, como exige el artículo 9.1.h) de la LPH. Si no lo ha comunicado, vale el propio piso. Si tampoco allí se le puede entregar, la notificación se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad con una diligencia firmada por el secretario y el visto bueno del presidente, y produce efectos a los tres días naturales.

¿Puede un vecino de Motril abrir un piso turístico sin permiso de la comunidad?

Desde el 3 de abril de 2025, no. Necesita la aprobación expresa de la junta, por tres quintas partes del total de propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas (artículos 7.3 y 17.12 de la LPH). Quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha conforme a la normativa turística puede seguir, pero la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha entendido que esa excepción protege al propietario, no al piso. Quien compra después necesita el permiso.

¿Qué obras de fachada puede exigir la comunidad sin votación?

Las necesarias para conservar el edificio y garantizar su seguridad, habitabilidad y accesibilidad son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a de la LPH). En un edificio cerca del mar eso incluye reparar balcones con la armadura oxidada o cornisas que se desprenden. Lo que se vota es cómo se reparte y se paga.

¿Hay colegio de administradores de fincas para Motril?

Sí. A Motril le corresponde el Colegio de Administradores de Fincas de Granada, que cubre toda la provincia y tiene su sede en la Plaza Gran Capitán de la capital. Puedes pedirle que confirme si un profesional está colegiado y pedir al despacho su póliza de responsabilidad civil en vigor.