¿Quién paga la Velux en obras de cubierta por ITE?

La ITE ha salido desfavorable: hay que impermeabilizar la cubierta. Hasta ahí, todo claro. El problema llega cuando el presupuesto de la obra incluye una partida para desmontar y volver a montar las ventanas Velux que un propietario instaló hace años en el tejado. ¿Lo paga él o lo paga la comunidad? La respuesta legal es bastante clara, aunque no siempre se aplica bien en la práctica.

En 30 segundos: El gasto de retirar y reinstalar las Velux para ejecutar una obra de impermeabilización obligatoria por ITE corresponde a la comunidad. El tejado es un elemento común, la obra es obligatoria, y el artículo 9.1.c LPH exige que la comunidad resarza al propietario por los daños colaterales que genera esa obra. La única excepción es que la comunidad considere las ventanas una instalación ilegal y decida aprovechar la reforma para exigir que no se vuelvan a colocar.

El tejado es un elemento común: de dónde parte todo

La Ley de Propiedad Horizontal no deja lugar a dudas: la cubierta del edificio es un elemento común. Le pertenece a todos los propietarios en proporción a sus coeficientes de participación, y todos son responsables de su conservación.

Artículo 10.1.a LPH: obras obligatorias por ITE

El artículo 10.1.a establece que tienen carácter obligatorio —es decir, la comunidad está legalmente obligada a ejecutarlas sin necesidad de votación ni de quórum— todas las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. Y añade explícitamente que esto incluye las obras impuestas por la administración competente.

Una ITE desfavorable que señala deficiencias en la cubierta encaja exactamente en esta definición. No es una mejora voluntaria. Es una obligación impuesta por la administración local, con un plazo para subsanarla y consecuencias —multas, ejecución subsidiaria, responsabilidad civil— si no se cumple.

El coste de la obra corre a cargo de la comunidad y se reparte entre todos los propietarios según sus coeficientes. Sin excepciones.

Ahora bien: ¿qué pasa con las ventanas Velux que hay que mover para poder impermeabilizar? Ahí entra el segundo artículo clave.

El artículo 9.1.c: la comunidad debe resarcir los daños colaterales

El artículo 9.1.c de la LPH tiene dos caras que a menudo se olvida mencionar juntas. La primera obliga al propietario a consentir las reparaciones que necesite el edificio, incluso cuando afecten a su vivienda o a elementos asociados a ella. La segunda establece la contrapartida: la comunidad tiene la obligación de resarcirle de los daños y perjuicios ocasionados.

Ese resarcimiento no es una cortesía. Es una obligación legal. Y tiene una aplicación directa en el caso de las Velux.

Qué cuenta como daño colateral en una impermeabilización de cubierta

Cuando los operarios tienen que desmontar las ventanas Velux para poder actuar sobre la superficie del tejado, ese desmontaje no es un problema del propietario. Es una consecuencia directa de ejecutar una obra que beneficia a toda la comunidad. Si para arreglar el tejado de todos hay que mover temporalmente un elemento que está en ese tejado, ese coste forma parte de la obra comunitaria.

La jurisprudencia lo ha interpretado así de forma consistente: los trabajos auxiliares necesarios para ejecutar una obra sobre un elemento común —incluida la retirada temporal de elementos que ocupan ese espacio— son parte del presupuesto comunitario, no del presupuesto privado del propietario afectado.

Cómo reclamar si la comunidad se niega a asumir el gasto

Si el administrador o la junta pretenden que el propietario pague la partida de la Velux, el primer paso es un escrito formal citando los artículos 9.1.c y 10.1.a LPH y solicitando que esa partida quede incluida en el presupuesto de la obra comunitaria. En muchos casos, con ese escrito es suficiente.

Si la junta aprueba un acuerdo que le exige pagar al propietario, ese acuerdo es recurrible ante el juzgado de primera instancia en un plazo de tres meses desde su notificación. El propietario puede impugnarlo alegando que va contra la LPH.

¿Y si las Velux no aparecen en los estatutos?

Esta es la pregunta que genera más incertidumbre. Que la existencia de las ventanas no esté recogida en los estatutos no significa automáticamente que sean una instalación ilegal. Los estatutos no suelen recoger las modificaciones individuales que se van produciendo en un edificio a lo largo de los años.

Qué es el consentimiento tácito y cómo se acredita

El consentimiento tácito es un concepto reconocido por los tribunales españoles que se aplica cuando una comunidad lleva tiempo conociendo una instalación y no ha tomado ninguna medida para exigir su retirada. Si las Velux llevan, por ejemplo, ocho o diez años en el tejado, perfectamente visibles, y nunca han sido objeto de ningún acuerdo de junta, ningún requerimiento al propietario ni ninguna acción legal, los tribunales entienden que la comunidad ha aceptado implícitamente su existencia.

Para acreditarlo, al propietario le basta con poder demostrar la antigüedad de la instalación —factura del instalador, fotografías con fecha, declaraciones de vecinos— y la ausencia de reclamaciones formales por parte de la comunidad. Si hay alguna comunicación de la época en la que se mencionaban las ventanas sin reclamar su retirada, mejor todavía.

Al estar consentidas de facto, las Velux son instalaciones legítimas. La comunidad no puede hacerle pagar al propietario su desmontaje cuando el origen de la situación es que hay que arreglar un elemento común.

La única excepción real: instalación reciente y comunidad que exige retirarla

Hay una situación en la que la balanza podría inclinarse hacia el propietario asumiendo el gasto: que la instalación sea reciente, sin permiso de ningún tipo, y que la comunidad decida formalmente aprovechar la obra de la ITE para exigir que las ventanas no se vuelvan a instalar. En ese caso, la comunidad no está ejecutando un daño colateral —está corrigiendo una modificación no autorizada— y el coste del cierre de los huecos podría recaer sobre el propietario.

Pero esa decisión tiene que adoptarse en junta, con acuerdo expreso y con las consecuencias que conlleva (el propietario puede impugnarlo). Si el plan de obra contempla la reinstalación de las ventanas, la comunidad está implícitamente reconociendo que las acepta. Y si las acepta, asume el coste.

Qué pasa si la Velux sí tenía autorización formal de la junta

Si en su día la comunidad aprobó en junta la instalación de las ventanas —aunque no se modificaran los estatutos formalmente— la posición del propietario es todavía más sólida.

El acta de la junta en la que se aprobó la instalación es un documento que acredita no solo el consentimiento, sino la voluntad expresa de la comunidad de permitir esa modificación. Ante esa evidencia, resulta muy difícil argumentar en un tribunal que el desmontaje y la reinstalación deben correr por cuenta del propietario.

Si tienes ese acuerdo de junta, guárdalo junto con la factura de instalación. Es el mejor respaldo posible para este tipo de conflictos.

ITE y rehabilitaciones: por qué este conflicto es cada vez más frecuente

El parque edificatorio español envejece. Más del 55% de los edificios residenciales en España tiene más de 40 años, y la obligatoriedad de la ITE —que en la mayoría de municipios se activa a partir de los 50 años— está generando una oleada de obras de rehabilitación que antes simplemente no se producían.

A eso se suma el impulso de los fondos europeos de rehabilitación y el Plan de Recuperación, que han acelerado muchas actuaciones en cubiertas, fachadas e instalaciones. El resultado práctico: miles de comunidades que tienen que acometer obras importantes en elementos comunes y que, en el proceso, se encuentran con instalaciones privadas que interfieren con los trabajos.

Las Velux son el caso más habitual en cubiertas, pero el mismo conflicto aparece con placas solares instaladas individualmente en el tejado, antenas de telecomunicaciones privadas, equipos de climatización ubicados en zonas comunes, o incluso trasteros o estructuras de madera que se fueron añadiendo con los años. El principio legal aplicable es el mismo en todos los casos: si la instalación fue consentida y la obra es obligatoria sobre un elemento común, la comunidad asume los daños colaterales. Para saber qué límites tiene el presidente ante obras privadas de vecinos en zonas comunes, tenemos una guía específica.

Paso a paso antes de que arranquen las obras

La mejor forma de evitar conflictos es resolver la cuestión antes de que los operarios lleguen al tejado. Una vez que las obras están en marcha, es más difícil incluir partidas en el presupuesto y más fácil que surjan discrepancias.

1. Escrito al administrador solicitando que lo incluya en el presupuesto

En cuanto se anuncien las obras, el propietario afectado debe enviar un escrito —por email con acuse o por burofax— al administrador de la finca solicitando que la partida de desmontaje y reinstalación de las Velux quede incluida en el presupuesto de la constructora. Conviene mencionar expresamente los artículos 9.1.c y 10.1.a LPH para que quede claro que la solicitud tiene base legal, no es una preferencia personal.

2. Pedir que figure como partida separada en el contrato con la constructora

Lo ideal es que el presupuesto de la empresa constructora incluya de forma explícita y desglosada la partida correspondiente a las ventanas Velux. Así no hay ambigüedad sobre quién paga qué, y el propietario tiene respaldo documental si hace falta reclamar después.

3. Si la junta no lo aprueba: opciones legales

Si en junta se decide que el propietario asuma el gasto y él no está de acuerdo, tiene tres meses desde la notificación del acuerdo para impugnarlo judicialmente. El procedimiento es el juicio verbal ante el juzgado de primera instancia del partido judicial donde está el edificio. La cuantía suele ser reducida, lo que simplifica el proceso.

Antes de llegar a esa instancia, un requerimiento notarial —carta con fecha y contenido acreditados notarialmente— dirigido a la comunidad citando los artículos aplicables suele ser suficiente para desbloquear la situación sin necesidad de ir al juzgado.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el desmontaje y la reinstalación de una Velux durante obras de cubierta por ITE?

La comunidad de propietarios, siempre que la Velux esté consentida —con autorización formal de junta o de forma tácita por el transcurso del tiempo sin reclamaciones—. El artículo 9.1.c LPH obliga a la comunidad a resarcir al propietario por los daños colaterales de una obra sobre elemento común.

¿Qué pasa si las Velux no aparecen en los estatutos de la comunidad?

No significa que sean ilegales. Si llevan años instaladas sin que la comunidad haya reclamado su retirada, los tribunales reconocen consentimiento tácito. Las ventanas se consideran instalaciones legítimas y la comunidad no puede hacer responsable al propietario del gasto de desmontaje.

¿Puede la comunidad aprovechar la ITE para exigir que no se reinstalen las Velux?

Solo si las considera instalaciones ilegales —sin permiso y sin consentimiento tácito— y así lo acuerda expresamente en junta. Si el plan de obra contempla la reinstalación, la comunidad está aceptando implícitamente su existencia y asume el coste.

¿Cómo puede el propietario reclamar si la comunidad le exige que pague?

Primero, escrito al administrador citando los artículos 9.1.c y 10.1.a LPH. Si la junta rechaza la solicitud mediante acuerdo formal, el propietario puede impugnarlo ante el juzgado de primera instancia en un plazo de tres meses. Un requerimiento notarial previo suele resolver la situación sin necesidad de ir a juicio.

¿Aplica lo mismo a otras instalaciones privadas en el tejado, como placas solares o antenas?

El principio es el mismo: si la instalación fue consentida y la obra de cubierta obliga a retirarla temporalmente, el gasto corresponde a la comunidad. La clave en cada caso es acreditar que la instalación fue aceptada —con acuerdo de junta o por consentimiento tácito— antes de la obra.

¿La constructora puede empezar los trabajos sin haber resuelto quién paga las Velux?

Técnicamente sí, pero no es recomendable. Si los operarios desmontan las ventanas sin que esté claro quién asume ese coste, el conflicto se complica después. El propietario debe resolver la cuestión con el administrador antes del inicio de los trabajos, idealmente con confirmación por escrito.

Si tu comunidad tiene pendiente una ITE o está valorando obras de cubierta, un buen administrador de fincas puede asesorarte sobre cómo presupuestar estas situaciones correctamente desde el principio y evitar conflictos innecesarios entre propietarios.

También puede interesarte nuestra guía sobre quién paga la ITE en una comunidad de propietarios, el artículo 10 de la LPH explicado con ejemplos prácticos y las obligaciones del propietario según el artículo 9.