Obra ilegal en la comunidad: cuándo prescribe

«Esa obra ya ha prescrito». Lo oirás en cuanto la comunidad pida retirar un cerramiento, una caseta en la azotea o un patio techado. A veces es verdad, pero casi siempre está mal planteado. Hay dos plazos distintos, uno civil y otro urbanístico, y un tercer factor que pesa más que los dos: lo que la comunidad hizo, o dejó de hacer, mientras tanto.

En corto: la comunidad tiene, según el Tribunal Supremo, 30 años para exigir que se reponga un elemento común ocupado o alterado, porque defiende la propiedad de todos (es una acción real, artículo 1963 del Código Civil). El ayuntamiento tiene su propio plazo para ordenar la demolición de una obra sin licencia, que fija cada comunidad autónoma, y en Madrid y en Andalucía es de seis años. Pero el riesgo real para la comunidad no suele ser el plazo, sino el consentimiento tácito. Años de silencio ante una obra visible pueden equivaler a autorizarla.

Dos plazos que no se mezclan

Una obra sin permiso puede incumplir dos cosas a la vez, y cada una tiene su reloj.

• Frente a la comunidad. Si el vecino tocó un elemento común (fachada, azotea, patio, rellano) sin acuerdo de la junta, incumplió el artículo 7.1 de la LPH, que prohíbe alterar el resto del inmueble. La comunidad, o un propietario, puede pedir al juez que lo deje como estaba. Este es un plazo civil.
• Frente al ayuntamiento. Si la obra necesitaba licencia o declaración responsable y no la tuvo, el ayuntamiento puede ordenar legalizarla o demolerla. Este plazo es administrativo y lo marca la ley urbanística de cada comunidad autónoma.

Son independientes. Que el ayuntamiento ya no pueda actuar no impide a la comunidad reclamar, y que la junta autorizara la obra no la libra de necesitar licencia.

Cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar

Treinta años, si lo que pide es reponer un elemento común. Que una acción prescriba significa que, pasado su plazo, el juez ya no puede atender la reclamación si el demandado lo alega. El Código Civil fija dos plazos generales:

• Acciones reales, las que defienden la propiedad de una cosa. Si son sobre inmuebles, prescriben a los 30 años (artículo 1963).
• Acciones personales, las que exigen a alguien que cumpla una obligación. Prescriben a los cinco años desde la reforma de la Ley 42/2015 (artículo 1964.2). Antes eran quince.

El Supremo resolvió en qué grupo cae la reclamación de la comunidad en la sentencia 540/2016, de 14 de septiembre. Las acciones de la comunidad para que un propietario devuelva un elemento común a su estado anterior son reales y prescriben a los 30 años.

Lo ha reiterado en la sentencia 534/2026, de 9 de abril (ECLI:ES:TS:2026:1551). Cuando lo que se pide es restablecer el derecho de propiedad de todos los propietarios sobre el elemento común, la acción es real, aunque no se trate solo de recuperar un espacio ocupado. En ese caso, la construcción llevaba 27 años levantada y el Supremo entendió que la comunidad estaba a tiempo.

Por qué todavía hay discusión

La jurisprudencia anterior no era uniforme. Algunas reclamaciones se han tratado como personales. Son las que no buscan recuperar un espacio, sino que el vecino haga o deje de hacer algo, como cesar en un uso molesto o ajustar un cerramiento dentro de su propia vivienda. Si tu caso es de ese tipo, cuenta con cinco años y no con treinta.

Cuando el vecino incumple una y otra vez la obligación de no hacer algo, el plazo personal vuelve a empezar con cada incumplimiento (artículo 1964.2). Una actividad molesta que se repite cada semana no prescribe mientras siga.

Obras anteriores a octubre de 2015

La reforma de los cinco años entró en vigor el 7 de octubre de 2015. Para las acciones personales nacidas antes, la propia ley remite al artículo 1939 del Código Civil (disposición transitoria quinta). Se aplica el plazo antiguo de quince años, pero si desde esa fecha pasan los cinco del nuevo, la acción prescribe igual.

La lectura más extendida, que es una interpretación y no una regla escrita, es que esas acciones personales prescribieron a finales de 2020 si nadie reclamó. Son cinco años desde el 7 de octubre de 2015 más los 82 días en que el estado de alarma suspendió los plazos de prescripción (del 14 de marzo al 4 de junio de 2020). A las acciones reales esto no les afecta, y siguen siendo 30 años.

La tolerancia: el silencio pesa más que el plazo

Treinta años parecen mucho margen, pero no lo son si la comunidad calla. Los tribunales aplican la doctrina del consentimiento tácito, es decir, sin decirlo expresamente. Si la obra se veía, pasaron años y la comunidad nunca hizo nada formal para oponerse, se puede entender que la consintió. Y entonces ya no se trata de plazo, sino de que no hay nada que reclamar.

Para que el vecino lo consiga suelen tener que darse tres cosas a la vez:

• que la obra fuera visible;
• que haya pasado un tiempo largo;
• que no haya ningún acuerdo en acta, burofax ni demanda en contra.

El Supremo insiste en que el simple conocimiento o la inactividad no bastan, y en que el silencio tiene que ser inequívoco. Lo desarrollamos en consentimiento tácito en obras de elementos comunes.

Dos detalles que deciden muchos pleitos:

• Lo que no está en acta no existe. Una queja en la escalera o en el grupo de WhatsApp no corta el plazo ni prueba oposición.
• Lo que no se notifica, protege poco. Un acuerdo que nunca llega al propietario ausente le da a este un argumento. El artículo 19.3 de la LPH obliga a enviar el acta a los propietarios.

Otro freno habitual es el agravio comparativo. Si en el edificio hay seis terrazas cerradas igual y la comunidad solo reclama la última, el vecino alegará trato desigual. No siempre gana, pero complica la demanda.

El plazo del ayuntamiento depende de tu comunidad autónoma

No hay un plazo urbanístico único en España. Cada comunidad autónoma fija en su ley del suelo cuánto tiempo tiene el ayuntamiento para restablecer la legalidad, y casi siempre se cuenta desde que la obra quedó totalmente terminada. Dos ejemplos verificados:

• Comunidad de Madrid. Seis años desde la total terminación de la obra, o quince en suelo no urbanizable de protección (artículo 195 de la Ley 9/2001 del Suelo, en la redacción de la Ley 7/2024, en vigor desde el 28 de diciembre de 2024). Las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid anteriores a esa reforma aplicaban cuatro años, y esa cifra sigue circulando por internet. La ley presume terminada la obra cuando ya puede usarse para lo que se hizo (artículo 196).
• Andalucía. Seis años desde la completa terminación o, si es posterior, desde que aparecen signos externos que permiten conocerla (artículo 153 de la Ley 7/2021, LISTA). No hay plazo para obras en zonas verdes, dominio público o bienes del patrimonio histórico, entre otros casos.

Pasado el plazo, la obra no se vuelve legal. En Andalucía, por ejemplo, queda en situación de «asimilado a fuera de ordenación» (artículo 173), con limitaciones para hacer reformas. En otras comunidades, consulta su ley del suelo o pregunta en urbanismo de tu ayuntamiento.

En Cataluña, otras reglas

En Cataluña no se aplican la LPH ni los plazos del Código Civil estatal. El Código civil catalán fija un plazo general de diez años para pretensiones de cualquier clase (artículo 121-20). Empieza a contar cuando el titular conoce o puede conocer razonablemente los hechos y contra quién reclamar (artículo 121-23), con un límite absoluto de treinta años desde que nació la pretensión (artículo 121-24). Cómo encaja una obra en elemento común en ese esquema lo deciden los tribunales catalanes caso a caso. Más diferencias en propiedad horizontal en Cataluña.

Qué hacer si hay una obra ilegal en tu edificio

1. Fecha la obra. Fotos con fecha, mensajes, facturas, testigos. Cuenta cuándo se terminó y cuándo lo supo la comunidad, justo lo que el vecino discutirá.
2. Llévalo a junta. El presidente no puede exigir nada por su cuenta. La junta acuerda requerir al vecino que reponga o legalice, o acepta la obra de forma expresa y con condiciones. Cualquiera de las dos es mejor que el silencio. Si la obra es reciente, no esperes a la ordinaria y pide una junta extraordinaria.
3. Notifícalo con prueba de recepción. Un burofax con el acuerdo y un plazo. Esa reclamación fuera del juzgado interrumpe la prescripción, es decir, el plazo vuelve a contar desde cero (artículo 1973 del Código Civil).
4. Intenta negociar antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025, casi todas las demandas civiles exigen un intento previo de acuerdo, el llamado MASC (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). El burofax con una propuesta concreta puede servir.
5. Denuncia en el ayuntamiento si no hay licencia. No necesitas acuerdo de la junta. Si el plazo urbanístico sigue abierto, es la vía más rápida.
6. Demanda de reposición. Con el acuerdo de la junta, la comunidad demanda al propietario. Si la junta no quiere, un propietario puede hacerlo en beneficio de todos.

Los pasos para los casos más frecuentes están en obras en fachada sin permiso y en cerramiento de terraza sin permiso.

Si la obra es tuya

Si cerraste la terraza hace años sin pedir permiso, el plazo civil seguramente no te salva, porque 30 años es mucho tiempo. Lo que puede salvarte es probar que la comunidad lo sabía y nunca se opuso. Reúne fotos antiguas, actas en las que se habló del edificio sin mencionar tu obra y cualquier documento que muestre que estaba a la vista.

La salida más segura es pedir que la junta la regularice. Una alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluido el cierre de terrazas, se aprueba por tres quintas partes de los propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas (artículo 17.4 LPH). Tienes un modelo en solicitud de permiso para obra en elemento común. Y si vendes el piso, el comprador hereda el problema.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7, 17 y 19.
• Código Civil, artículos 1939, 1963, 1964, 1968 y 1973.
• Ley 42/2015, de 5 de octubre, disposición transitoria quinta.
• Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, artículos 195 y 196.
• Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, artículos 153 y 173.
• Ley 29/2002, primera ley del Código civil de Cataluña, artículos 121-20, 121-23 y 121-24.
• Ley Orgánica 1/2025, artículo 5.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo prescribe una obra ilegal en una comunidad de vecinos?

Hay dos plazos que no se mezclan. El de la comunidad para exigir que se reponga un elemento común ocupado o alterado es, según el Tribunal Supremo, de 30 años, porque se trata de una acción real (artículo 1963 del Código Civil). El del ayuntamiento para ordenar la demolición de una obra sin licencia lo fija cada comunidad autónoma: en Madrid y en Andalucía son seis años desde que la obra se terminó. Que haya pasado uno no afecta al otro.

¿No eran cinco años desde la reforma de 2015?

Cinco años es el plazo de las acciones personales desde la Ley 42/2015 (artículo 1964.2 del Código Civil). El Supremo considera que la acción de la comunidad para recuperar o reponer un elemento común es real y prescribe a los 30 años (sentencias 540/2016, de 14 de septiembre, y 534/2026, de 9 de abril). Hay reclamaciones que algunos tribunales siguen tratando como personales, sobre todo cuando no se pide recuperar un espacio, así que conviene no apurar.

Si nadie se ha quejado en diez años, ¿la obra ya es legal?

No es legal, pero puede estar consentida. Si la obra es visible, han pasado años y la comunidad nunca hizo nada formal, un juez puede entender que la consintió de forma tácita y negar la retirada aunque el plazo de 30 años no haya pasado. Cada caso se valora por separado y el Supremo exige que ese silencio sea inequívoco.

¿Cuándo prescribe la instalación de un aire acondicionado en la fachada?

Se aplican las mismas reglas. Si la comunidad pide retirar el aparato y reponer la fachada, la acción defiende un elemento común y lo más probable es que se trate como real, con 30 años de plazo. El riesgo práctico es el consentimiento tácito: un aparato visible durante años sin ninguna queja formal en junta es difícil de quitar. Frente al ayuntamiento depende de su ordenanza y de la ley urbanística autonómica.

¿Puede un solo vecino denunciar una obra ilegal aunque la junta no quiera?

Sí, por dos vías. Puede denunciarla en el ayuntamiento si no tiene licencia, sin necesidad de acuerdo de nadie. Y los tribunales admiten que un propietario demande por su cuenta en defensa de los elementos comunes cuando actúa en beneficio de la comunidad. Lo que no puede es exigir nada en nombre de la comunidad sin acuerdo de la junta.

¿Cómo se interrumpe el plazo de prescripción?

Interrumpir el plazo significa que vuelve a contar desde cero. Se consigue con una reclamación judicial, con una reclamación extrajudicial (por ejemplo, un burofax con el acuerdo de la junta) o con cualquier reconocimiento del vecino (artículo 1973 del Código Civil). Lo importante es que la reclamación llegue al propietario de forma que quede constancia. Un acuerdo en acta que nunca se le notifica protege mucho menos.