Obras en fachada sin permiso: qué puede hacer el presidente

El presidente abre el grupo de WhatsApp de la comunidad y se encuentra con fotos: el vecino del 4ºA ha cerrado su terraza con un cerramiento de aluminio que ocupa toda la fachada trasera. La obra terminó hace dos semanas. Nadie en la junta lo autorizó, nadie lo sabía hasta que apareció hecho. ¿Qué puede hacer ahora el presidente? Menos de lo que creen algunos vecinos indignados, y más de lo que cree el propietario que ya da el asunto por cerrado.

La obra ya está hecha. ¿Y ahora qué?

Este es el escenario más habitual con diferencia: la comunidad no se enteró de una obra en fachada hasta que estaba terminada. Un toldo, un cerramiento, una unidad de aire acondicionado, una ventana nueva con un marco que no pega con el resto del edificio. El propietario no pidió permiso porque "es mi terraza" o porque "no sabía que hiciera falta".

A partir de aquí hay dos caminos. Uno es que la comunidad actúe: lleve el asunto a junta, acuerde formalmente requerir al propietario y, si no hay respuesta, valore la vía judicial. El otro es que no pase nada: nadie dice nada en la junta, el acta no recoge el tema, y los años empiezan a correr a favor del propietario.

El segundo camino es el que sigue la mayoría de comunidades, casi siempre sin decidirlo de forma consciente. Y es el que más limita las opciones del presidente cuando, años después, alguien quiere "poner orden".

Qué dice la LPH sobre modificar la fachada

El artículo 7.1: tu vivienda es tuya, la fachada no

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a cualquier propietario modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones de su vivienda. Pero pone un límite muy concreto: esa modificación no puede alterar la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores. Y exige comunicarlo previamente al representante de la comunidad.

La fachada, toda ella, incluida la parte que da a tu terraza, entra dentro de esa "configuración exterior". No es una zona gris: es uno de los pocos elementos que la LPH menciona de forma explícita como límite a lo que el propietario puede hacer libremente dentro de su propia vivienda.

La mayoría que exige la ley para autorizar la alteración

Para que la junta apruebe una alteración de fachada (cerramiento, toldo, unidad exterior de aire acondicionado), la práctica habitual exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen, además, tres quintas partes de las cuotas de participación, salvo que los estatutos fijen otra cosa. No es mayoría simple, y mucho menos basta con que "nadie se haya quejado en la reunión".

Si la junta nunca votó nada porque nunca se enteró, esa mayoría sencillamente no existe. La obra está, de hecho, sin autorizar.

Primeros pasos del presidente cuando descubre la obra

Antes de escribir nada al propietario, hay un orden que conviene seguir. Saltarse pasos no acelera nada: puede invalidar la reclamación si llega a juicio.

1. Documenta la obra con fecha. Fotos, y si es posible, alguna referencia que permita acreditar cuándo se hizo (fecha del mensaje en el grupo de vecinos, fecha de las fotos, comentarios de otros propietarios). Esto importa porque el plazo para actuar empieza a correr desde que la comunidad tuvo conocimiento, no desde que se ejecutó la obra.

2. No hagas ninguna gestión a título personal. Ni un wasap al propietario diciéndole que "eso no se puede hacer", ni una nota en el portal firmada solo por ti. La comunidad actúa como órgano colectivo. Cualquier gestión individual del presidente, aunque sea bien intencionada, no tiene valor como "actuación de la comunidad" si el caso acaba en los tribunales.

3. Inclúyelo en el orden del día de la próxima junta, o convoca una extraordinaria si el caso lo justifica. Si tienes dudas sobre cómo hacerlo correctamente, el artículo sobre convocatoria de junta explica los requisitos para que el acuerdo sea válido.

4. Que la junta decida y quede en acta. El acuerdo puede ser: requerir al propietario que presente la obra para regularizarla, requerir directamente la retirada, o aceptar la situación de forma expresa (lo cual, paradójicamente, también es mejor que el silencio). Lo importante es que algo quede documentado.

5. Notifica el acuerdo de forma fehaciente. Burofax o cualquier medio que acredite la recepción. Un acuerdo de junta que nunca llega al propietario no protege a la comunidad: es justo lo que estuvo a punto de hacer perder un caso al Tribunal Supremo en la STS 1006/2025.

¿Se puede exigir la retirada? El papel del consentimiento tácito

Aquí es donde la mayoría de presidentes se lleva la sorpresa. Que una obra se haya hecho sin permiso no significa que la comunidad pueda exigir su retirada en cualquier momento, sin más.

La jurisprudencia ha construido la doctrina del consentimiento tácito: si una instalación es visible, lleva años así, y la comunidad nunca ha hecho nada formal al respecto (ni acuerdo de junta, ni burofax, ni demanda), el silencio prolongado puede interpretarse como una aceptación implícita. A partir de ahí, exigir la retirada deja de ser tan sencillo: la comunidad solo podría conseguirlo con el acuerdo unánime de todos los propietarios, no con mayoría.

Los tres requisitos (visibilidad, paso del tiempo y pasividad absoluta) se explican con detalle en el artículo sobre consentimiento tácito en obras de elementos comunes. La idea central para un presidente que acaba de descubrir una obra reciente es esta: cuanto antes se documente y se lleve a junta, menos margen hay para que el propietario alegue consentimiento tácito el día de mañana.

Si la obra es de hace pocos meses, la comunidad está a tiempo de actuar sin complicaciones. Si lleva diez años ahí y nunca se trató en ninguna junta, el margen de maniobra es mucho más estrecho, y conviene valorar con un administrador si merece la pena abrir el conflicto o si es mejor regularizar la situación con un acuerdo expreso que deje claras las condiciones de futuro: quién mantiene la instalación y quién responde si hay daños.

Toldos, cerramientos, aire acondicionado, antenas: casos típicos en fachada

No todas las obras en fachada se valoran igual. Esta tabla resume los casos más frecuentes:

La columna de la derecha no es automática: en todos los casos, "requerir" significa que la junta tiene que acordarlo primero. El presidente no puede saltarse ese paso, por muy claro que le parezca el caso.

Si el propietario no colabora: de la junta al burofax y los tribunales

Cuando hay acuerdo de junta y el propietario no responde o se niega, el proceso tiene un orden:

1. Requerimiento formal notificado. Burofax con el acuerdo de junta, plazo razonable para regularizar o retirar (habitualmente 15-30 días), y referencia expresa al artículo 7 LPH.

2. Si no hay respuesta, nueva junta para decidir acción judicial. La comunidad necesita un acuerdo expreso para iniciar acciones legales. No basta con que el presidente "amenace" con ir a juicio.

3. Demanda de cesación o reposición. El artículo 7.2 LPH permite a la comunidad exigir la reposición del elemento común a su estado anterior, con indemnización de los daños causados si los hubiera. Pero hay un plazo importante: esta acción caduca a los tres meses desde que la junta tuvo conocimiento del hecho. Si la comunidad lo sabía desde hace un año y nunca actuó, esa vía concreta puede estar cerrada, aunque la acción real para recuperar el elemento común sigue viva durante 30 años según la STS 1006/2025.

Por eso el plazo de tres meses es la cifra que de verdad importa para un presidente que acaba de detectar una obra reciente: es la ventana en la que actuar es más sencillo y barato.

Errores que debilitan la posición de la comunidad

• Quejas verbales sin que conste en acta. Si en tres juntas seguidas alguien menciona "lo del cerramiento del 4ºA" pero nunca se vota ni se recoge un acuerdo, a efectos legales es como si no se hubiera dicho nada.

• Actuar contra uno y mirar para otro lado con los demás. Si hay tres cerramientos similares en el edificio y la comunidad solo reclama al más reciente, el propietario afectado puede invocar el principio de igualdad de trato. No es una defensa absoluta, pero complica mucho la posición de la comunidad.

• Enviar el requerimiento sin acuerdo de junta. Una carta del presidente, sin más, no acredita que "la comunidad" haya actuado. Si llega a juicio, el juez puede considerar que no hubo actuación formal del órgano colectivo. Es exactamente el problema que estuvo a punto de costarle el caso a la comunidad de la STS 1006/2025.

• Dejar pasar los tres meses sin reunión. Si la junta ordinaria está lejos y el caso es reciente, convocar una extraordinaria es más barato que perder la vía del artículo 7.2.

Si tu comunidad tiene pendiente regularizar obras en fachada o necesitas ayuda para preparar un acuerdo de junta que no deje cabos sueltos, un administrador de fincas colegiado puede revisar el caso concreto antes de que se complique. Encuentra profesionales por zona en administradores de fincas en Madrid o administradores de fincas en Barcelona.

Preguntas frecuentes

¿Puede el presidente exigir por su cuenta que se retire una obra en fachada sin permiso?

No. El presidente no tiene autoridad individual para exigir nada. Lo que puede hacer es llevar el asunto a la junta para que se acuerde formalmente requerir al propietario la retirada o regularización. Sin ese acuerdo, cualquier exigencia del presidente carece de respaldo legal.

¿Qué plazo tiene la comunidad para reclamar una obra sin autorización en la fachada?

La acción para exigir la reposición de un elemento común a su estado anterior caduca a los tres meses desde que la junta tuvo conocimiento de la obra (art. 7.2 LPH). Pasado ese plazo sin acuerdo formal, la vía de la restitución inmediata se complica, aunque la comunidad conserva la acción real de recuperación del elemento común durante 30 años.

El propietario dice que lleva años así y nadie ha dicho nada. ¿Tiene razón?

Puede tenerla, si se cumplen los tres requisitos del consentimiento tácito: que la obra sea visible, que hayan pasado años y que la comunidad no haya hecho nada formal al respecto (ni acuerdo en acta, ni burofax, ni demanda). Si alguno de los tres falla, el argumento no se sostiene.

¿Necesito acuerdo de junta para reclamar, o basta con que el presidente lo pida directamente?

Hace falta acuerdo de junta. La comunidad actúa como órgano colectivo, no a través de la voluntad individual del presidente. Un requerimiento enviado por el presidente sin acuerdo previo puede ser ignorado sin consecuencias y, si llega a juicio, no tendrá ningún valor probatorio de que la comunidad "actuó" a tiempo.

¿Puede el ayuntamiento intervenir si la obra en fachada no tiene licencia municipal?

Sí, pero es un procedimiento distinto del comunitario. La licencia municipal regula la relación entre el propietario y el ayuntamiento; la autorización de la junta regula la relación entre el propietario y la comunidad. Si la obra carece de licencia, cualquier vecino puede presentar una denuncia urbanística, pero eso no sustituye al acuerdo de junta que la comunidad necesita para actuar sobre el elemento común.