Terraza o patio comunitario de uso privativo: quién paga

Tu ático tiene una terraza enorme, pero en la escritura pone «con uso exclusivo». Tu bajo da a un patio que solo usas tú. ¿Son tuyos? ¿Puedes techarlos? ¿Y quién paga cuando hay una filtración al piso de abajo? Son elementos comunes de uso privativo, una figura que da más problemas de los que parece. Aquí tienes qué son, qué puedes hacer y quién paga cada cosa, con lo que dice el Tribunal Supremo.

En corto: una terraza, patio o cubierta de uso privativo es de todos los propietarios, aunque solo la use un vecino. Quien la usa puede disfrutarla y debe mantenerla y limpiarla, pero no puede cerrarla, cubrirla ni hacer obras sin autorización de la junta por 3/5. Las reparaciones de la impermeabilización y de la estructura las paga la comunidad, aunque los estatutos digan otra cosa; las del solado, la limpieza o el mal uso, el usuario.

Qué es un elemento común de uso privativo

El Código Civil enumera los elementos comunes del edificio (el suelo, las cubiertas, la fachada, los patios, las escaleras, las instalaciones…) y cierra la lista con una frase clave: son comunes «incluso aquéllos que fueren de uso privativo» (artículo 396). Es decir, que un vecino tenga en exclusiva el uso de un espacio no lo convierte en suyo.

Los más habituales:

• La terraza del ático, que a la vez es la cubierta del edificio.
• El patio de luces o el patio trasero al que solo se accede desde el bajo o el primero.
• La azotea atribuida a un piso.
• Algunos jardines o porches en planta baja.

Es el título constitutivo, la escritura de división horizontal, el que atribuye ese uso, con fórmulas como «con uso exclusivo del patio» o «terraza común de uso privativo». También puede hacerlo un acuerdo de la comunidad adoptado con la mayoría que exige la ley e inscrito.

Privativo frente a común de uso privativo

Si no sabes cuál es tu caso, la respuesta está en la descripción de tu piso en la escritura o en la nota simple del Registro. Lo explicamos en división horizontal: qué es y cómo pedirla.

Ojo con las terrazas que hacen de cubierta. Aunque la escritura diga que la terraza es privativa, lo que cumple la función de cubierta del edificio (el forjado y la impermeabilización bajo el suelo) sigue siendo común. El Supremo lo recuerda: las cubiertas no se pueden atribuir en propiedad exclusiva.

Qué puedes hacer y qué no

El artículo 7.1 de la LPH es claro: fuera de tu piso «no podrá realizar alteración alguna». Para cerrar una terraza o techar un patio hace falta un acuerdo de la junta por tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, porque la ley incluye expresamente «el cerramiento de las terrazas» entre las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio (artículo 17.4). Además, casi siempre hará falta licencia del ayuntamiento. Sin permiso, la comunidad puede pedir al juez que repongas el estado anterior; lo vemos en cerramiento de terraza sin permiso y, para el patio, en patio de vecinos: común o del bajo.

Para pedir el permiso tienes un modelo en solicitud de permiso para obras en elemento común.

Quién paga: mantenimiento frente a reparación

Es la duda que más pleitos genera, y el Tribunal Supremo la resolvió en una sentencia de enero de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:171): hay que mirar el origen de cada daño.

En el caso que resolvió el Supremo, la comunidad de un edificio de Getxo se negó a reparar la tela asfáltica de una terraza de uso privativo que filtraba agua, alegando que sus estatutos ponían «todos los gastos de conservación» a cargo de los propietarios con terraza. El Supremo condenó a la comunidad a devolver al vecino los 11.209 € que había pagado, con intereses: el desgaste de la impermeabilización no es mantenimiento, sino un defecto de un elemento común. Esa cláusula de los estatutos no cubre las reparaciones estructurales.

La lógica es la de la propia ley: la comunidad paga lo que es necesario para conservar el edificio (artículo 10), y cada propietario responde de los daños que cause por su descuido en los elementos comunes que usa (artículo 9.1.a y 9.1.g). Si la terraza del ático es la cubierta y filtra al piso de abajo, lo tienes en detalle en reparación de la cubierta: ¿pagan los del último piso?

Tienes que dejar entrar para reparar

Aunque el uso sea tuyo, la comunidad tiene derecho a acceder para reparar los elementos comunes, y tú a que te indemnice si te causa daños (artículo 9.1.c y d). Si un vecino se niega, lee el vecino no deja entrar a reparar.

Usarlo durante años no te lo convierte en tuyo

Una creencia muy extendida: «llevo veinte años usando el patio y nadie ha dicho nada, así que es mío». No funciona así. El uso, aunque sea largo, no transforma un elemento común en privativo, y el silencio de la comunidad no equivale a regalarlo. Para cambiar lo que dice el título, por ejemplo para vender el patio al bajo, hace falta un acuerdo unánime de la junta, escritura e inscripción en el Registro.

Casos frecuentes

• El ático quiere poner un cerramiento de cristal. Necesita los 3/5 de la junta y licencia. Que otros vecinos lo hayan hecho antes no da derecho, aunque puede pesar si la comunidad lo consintió (consulta consentimiento tácito en comunidades).
• Filtración del patio del bajo al garaje. Si viene de la impermeabilización del patio, paga la comunidad. Si viene de un sumidero atascado por hojas que el bajo no limpió, paga él.
• Se quiere vender el patio al bajo o atribuirle su uso. Es un cambio del título constitutivo: requiere unanimidad (artículo 17.6), escritura e inscripción en el Registro.

Fuentes oficiales:

• Código Civil, artículo 396.
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7, 9, 10 y 17.
• Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia de enero de 2024 sobre la terraza de uso privativo de Getxo (ECLI:ES:TS:2024:171).

Preguntas frecuentes

¿Qué es una terraza comunitaria de uso privativo?

Es una terraza que pertenece a todos los propietarios, porque es un elemento común del edificio, pero que solo puede usar un piso, normalmente el ático o el que tiene acceso directo. Así lo dice la escritura con fórmulas como «con uso exclusivo de la terraza». Quien la usa no es su dueño: no puede cerrarla, cubrirla ni hacer obras en ella sin permiso de la comunidad.

¿Quién paga la reparación de una terraza de uso privativo?

Depende del origen del daño. Si viene de la impermeabilización, del forjado o de la estructura, paga la comunidad, aunque los estatutos digan que la conservación es del usuario (Tribunal Supremo, enero de 2024). Si viene del solado, de falta de limpieza o de un mal uso, paga quien la usa.

¿Puedo cerrar o techar mi terraza o patio de uso privativo?

Solo con autorización de la junta, por tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (artículo 17.4 LPH), además de la licencia municipal que corresponda. Sin ese permiso, la comunidad puede pedir al juez que lo deshagas.

¿Si la terraza está en mi escritura es privada?

Depende de cómo la describa. Si la escritura la incluye como parte de tu piso o como anejo, con su superficie, es privativa. Si dice que tienes su «uso exclusivo» o que es «común de uso privativo», es de la comunidad y tú solo la usas. Aun siendo privativa, lo que hace de cubierta del edificio, como la impermeabilización, sigue siendo común.

¿Usar un patio durante años lo convierte en mío?

No. El uso durante años no transforma un elemento común en propiedad del vecino que lo usa, ni el silencio de la comunidad equivale a cedérselo. Para cambiar lo que dice el título hace falta un acuerdo unánime de la junta, escritura e inscripción.