Cómo demandar a la comunidad de propietarios: pasos y coste

Una filtración del tejado que lleva dos inviernos estropeándote el techo, una obra que la comunidad no hace, un acuerdo de junta que te perjudica. Cuando hablar no funciona, mucha gente busca cómo «denunciar a la comunidad». Lo que existe es la demanda civil, y aquí tienes cómo se hace y quién acaba pagando.

En corto: a la comunidad no se la denuncia, se la demanda ante el juzgado civil del lugar del edificio, y la representa el presidente (artículo 13.3 LPH). Desde el 3 de abril de 2025, antes hay que intentar negociar o no te admiten la demanda. Necesitas abogado y procurador salvo en reclamaciones de hasta 2.000 euros. Si ganas, la comunidad suele cargar con las costas y tú no pagas su defensa. Si pierdes, puedes tener que pagar las suyas.

¿Denunciar o demandar a la comunidad?

Lo que se hace contra la comunidad es demandarla. «Denunciar» es la palabra que usa todo el mundo, pero en derecho una denuncia es contar un hecho a la policía, al juzgado de guardia o a una administración. Frente a la comunidad hay tres caminos, y solo uno es un pleito.

La comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica (no es una persona ni una sociedad a ojos de la ley), así que no comete delitos. Si sospechas que el presidente o el administrador se han quedado con dinero, la denuncia va contra ellos, como explicamos en cómo denunciar al presidente de la comunidad.

La vía del ayuntamiento sirve cuando el edificio no se conserva, como una fachada con desprendimientos o una cubierta en mal estado. El ayuntamiento puede ordenar las obras a la comunidad, pero no te indemniza a ti. Para eso está la demanda.

Cuándo puedes demandar a la comunidad

Estos son los casos que más llegan al juzgado.

• Daños en tu piso que vienen de un elemento común. La filtración por la cubierta, la bajante que revienta, la humedad de la fachada. La comunidad está obligada a conservar el edificio (artículo 10.1.a LPH). Responde del daño causado por culpa o negligencia (artículo 1902 del Código Civil) y del que causa la ruina del edificio por falta de reparaciones necesarias (artículo 1907). Antes de nada, comprueba que el origen es común. Con una tubería, la frontera la tienes en cómo saber si una tubería es comunitaria, y con el tejado en quién paga la reparación de la cubierta.
• Obras que la comunidad no hace. Si la comunidad se niega a reparar lo que es su obligación, puedes pedir al juez que la condene a hacerlo. En las obras de accesibilidad obligatorias del artículo 10.1.b (por ejemplo, para un vecino mayor de 70 años o con discapacidad), la propia ley prevé que el interesado acuda al juez si la comunidad no las ejecuta.
• Acuerdos de la junta que te perjudican. Es la impugnación del artículo 18 LPH, con plazos cortos, solo por las causas que fija la ley y estando al corriente de pago. La tienes paso a paso en cómo impugnar un acuerdo de junta.
• Daños a terceros. El repartidor que se cae por una barandilla rota o el coche aplastado por una cornisa. Aquí demanda alguien que no es propietario, normalmente contra la comunidad y su aseguradora.

Si el problema es que el presidente no mueve un dedo, antes de pensar en el juzgado mira qué hacer si el presidente no hace nada. Muchas veces basta con forzar una junta.

Antes de demandar: la reclamación y el intento de acuerdo (MASC)

Reclama por escrito. Pide a la comunidad que repare o pague por un medio que deje constancia, como un burofax o un correo certificado al presidente y al administrador. Describe el daño, adjunta fotos y, si puedes, un informe técnico o un presupuesto de reparación. Pide que se trate en junta.

Da parte al seguro. Si el daño viene de un elemento común, lo habitual es que lo cubra el seguro de la comunidad. Tienes los pasos en cómo reclamar al seguro de la comunidad. Si la aseguradora se niega, el perjudicado puede demandarla directamente, sin pasar por la comunidad (artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro).

Intenta un acuerdo antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025, en casi todas las demandas civiles hay que acreditar que antes se intentó un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Puede ser una negociación directa, una mediación, una conciliación o una oferta vinculante (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Sin ese intento, el juzgado no admite la demanda (artículo 403.2 LEC).

En la práctica, basta con una propuesta concreta por escrito al presidente, con el mismo objeto que luego llevarás al juzgado. Se acredita con cualquier documento que pruebe que la comunidad la recibió, en qué fecha y que pudo leerla entera.

Si en 30 días naturales no hay respuesta ni reunión, el intento se da por terminado sin acuerdo y puedes demandar dentro del año siguiente (artículos 7.3 y 10 de la LO 1/2025). Mientras dura, el plazo para reclamar se interrumpe o se suspende, según el caso (artículo 7.1).

En la impugnación de acuerdos se discute si este paso es exigible, porque el presidente no puede negociar por sí solo sobre la validez de un acuerdo de la junta. Hazlo igualmente, porque además deja en pausa el plazo para impugnar (artículo 7.1 de la LO 1/2025).

A quién se demanda, dónde y qué juicio toca

A quién. A la comunidad de propietarios, no al presidente ni a los vecinos uno por uno. La ley permite demandar a la comunidad aunque no tenga personalidad jurídica, y el presidente la representa en juicio (artículo 13.3 LPH). Si el daño también tiene seguro, se suele demandar a la vez a la aseguradora.

Dónde. En el tribunal civil del lugar donde está el edificio (artículo 52.1.8.º LEC).

Qué juicio. Depende de lo que pidas.

Las acciones que da la Ley de Propiedad Horizontal van siempre por juicio ordinario, sea cual sea su cuantía, salvo que solo se reclame dinero (artículo 249.1.8.º LEC). Si pides a la vez que reparen la cubierta y que te paguen la pintura del techo, irá por ordinario.

Abogado, procurador y cuánto cuesta

Cuándo son obligatorios. Abogado y procurador son obligatorios en casi todos los pleitos. La excepción son los juicios verbales por cuantía de hasta 2.000 euros, en los que puedes presentarte por ti mismo (artículos 23 y 31 LEC). Una demanda para que la comunidad repare, o una impugnación, va por juicio ordinario y siempre necesita a los dos.

Qué pagas. No hay una tarifa fija. El coste depende de cuatro cosas.

• Los honorarios del abogado, que fija libremente cada profesional. Pide presupuesto por escrito (la hoja de encargo) antes de empezar.
• Los derechos del procurador, que van por arancel según la cuantía.
• El perito, si hace falta probar el origen del daño, que en filtraciones casi siempre hace falta.
• Las costas, si pierdes (lo vemos abajo).

Lo que no pagas. Las personas físicas no pagan tasa judicial (artículo 4.2.a de la Ley 10/2012).

Cómo reducir el gasto.

1. Revisa tu seguro de hogar. Muchas pólizas incluyen defensa jurídica, que paga abogado y procurador dentro de unos límites. Puedes elegir tú a los profesionales (artículo 76 d de la Ley de Contrato de Seguro). Antes, mira el límite de gasto y comprueba que la póliza no excluya los conflictos con tu propia comunidad.
2. Pide justicia gratuita si tus ingresos brutos anuales no superan dos veces el IPREM viviendo solo, o dos veces y media o el triple según tu unidad familiar (artículo 3 de la Ley 1/1996). Se solicita en el colegio de abogados.
3. Únete a otros vecinos afectados. Si la misma filtración afecta a tres pisos, una demanda conjunta reparte los honorarios.

Costas: quién paga y si pagas la defensa de la comunidad

Las costas son los gastos del juicio que el juez puede cargar a una parte, incluidos los honorarios del abogado y el procurador de la otra.

Regla general. Paga las costas quien ve rechazado todo lo que pedía, salvo que el caso tuviera serias dudas de hecho o de derecho. Si ganas solo en parte, cada uno paga las suyas y las comunes por mitad (artículo 394 LEC).

Límite. Si te condenan, la parte de honorarios de abogados que tienes que pagar no puede superar un tercio de la cuantía del pleito. Las demandas sin cuantía calculable se valoran en 24.000 euros a estos efectos. No hay límite si el juez aprecia temeridad, es decir, que se pleiteó sabiendo que no se tenía razón.

El intento de acuerdo cuenta. Si la comunidad se negó a negociar cuando la invitaste, tú quedas exento de costas aunque pierdas, salvo abuso (artículo 394.4 LEC). Y si la comunidad no acudió al intento sin justificarlo, el juez puede condenarla en costas aunque solo ganes en parte (artículo 394.2). Por eso merece la pena que la propuesta previa sea seria y esté bien documentada.

¿Pagas tú, como propietario, la defensa de la comunidad? Si ganas el pleito, aunque sea en parte, no. El Tribunal Supremo tiene dicho que los gastos de un pleito entre la comunidad y uno de sus propietarios no son gastos generales para ese propietario, aunque sí para los demás (sentencia 373/2021, de 31 de mayo, que recoge la de 24 de junio de 2011). La junta no puede repartirte por coeficiente el abogado de la comunidad.

El Supremo solo ha admitido una excepción, la del propietario que demanda una y otra vez sin ganar nunca, con mala fe manifiesta. En ese caso validó una derrama para pagar la defensa de la comunidad (sentencia 442/2018, de 12 de julio).

Si la comunidad pierde. Paga la indemnización con sus fondos (artículo 22 LPH), que salen de las cuotas de todos. Si no hay dinero, el acreedor puede dirigirse contra cada propietario que haya sido parte en el proceso, por su cuota.

Plazos para demandar

En los daños a un propietario no hay una doctrina única. Parte de las audiencias entiende que la obligación de conservar del artículo 10 LPH es una obligación legal y aplica el plazo general de cinco años de las acciones personales (artículo 1964.2 CC). Otras aplican el año de la responsabilidad extracontractual, la de los daños causados fuera de un contrato. No te la juegues y reclama dentro del año. La solicitud de negociación previa interrumpe la prescripción mientras dura.

En la impugnación de acuerdos los plazos son de caducidad. Es decir, no se interrumpen con cartas y solo se suspenden con el intento de MASC. Además, para impugnar tienes que estar al corriente de pago o depositar la deuda en el juzgado (consignarla), según el artículo 18.2 LPH.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 10, 13, 18 y 22.
• Código Civil, artículos 1902, 1907, 1964 y 1968.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículos 23, 31, 52, 249, 250, 394 y 403.
• Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, artículos 5, 7 y 10.
• Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, artículos 76 y 76 d.
• Ley 10/2012, de tasas judiciales, artículo 4, y Ley 1/1996, de asistencia jurídica gratuita, artículo 3.
• Tribunal Supremo, Sala de lo Civil: sentencias 373/2021, de 31 de mayo (rec. 2557/2018), y 442/2018, de 12 de julio (rec. 3477/2015). Puedes consultarlas en el buscador de jurisprudencia del CENDOJ (poderjudicial.es).

Preguntas frecuentes

¿Se puede denunciar a la comunidad de vecinos?

En el lenguaje de la calle sí, pero jurídicamente lo que se hace es demandarla en la vía civil: reclamar ante el juzgado que repare, que te indemnice o que anule un acuerdo. La comunidad no tiene personalidad jurídica y no comete delitos; una denuncia penal se dirige contra personas concretas, como el presidente o el administrador. Lo que sí cabe es denunciar ante el ayuntamiento el mal estado del edificio.

¿Cuánto cuesta demandar a la comunidad de propietarios?

Depende del abogado, del procurador, de la cuantía y de cómo acabe el pleito. Las personas físicas no pagan tasa judicial. Abogado y procurador son obligatorios salvo en juicios verbales de hasta 2.000 euros. Si pierdes, puedes tener que pagar las costas de la comunidad, con un límite de un tercio de la cuantía para los honorarios; si ganas, normalmente las paga la comunidad. Un seguro de defensa jurídica o la justicia gratuita pueden cubrir el gasto.

¿Qué pasa si un vecino denuncia a la comunidad?

La demanda se dirige contra la comunidad y se notifica al presidente, que la representa en juicio. Lo normal es que se convoque junta para decidir cómo defenderse y qué abogado contratar. Si la comunidad pierde, paga con sus fondos y, si no bastan, el acreedor puede ir contra cada propietario que haya sido parte en el proceso por su cuota.

Si demando a la comunidad, ¿tengo que pagar también su abogado?

Si ganas, no. El Tribunal Supremo considera que los gastos de un pleito entre la comunidad y uno de sus propietarios no son gastos generales para ese propietario, aunque sí para los demás (sentencia 373/2021, de 31 de mayo). Si pierdes y te condenan en costas, pagarás las de la comunidad por esa condena.

¿Es obligatorio intentar un acuerdo antes de demandar a la comunidad?

Sí, en casi todos los casos. Desde el 3 de abril de 2025 hay que acreditar un intento previo de negociación, mediación o conciliación (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Basta una propuesta por escrito al presidente que puedas probar que recibió. Si en 30 días no contesta, puedes demandar. Sin ese intento, el juzgado no admite la demanda.

¿Cuánto tiempo tengo para demandar a la comunidad por daños?

Si eres un tercero, un año desde que conoces el daño (artículo 1968.2 del Código Civil). Si eres propietario y el daño viene de no conservar los elementos comunes, unos tribunales aplican el plazo general de cinco años y otros el de un año. Lo prudente es actuar dentro del año. Para impugnar un acuerdo, tres meses, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos.