Administradores de fincas en Tres Cantos: preparar la ITE

Tres Cantos no existía como municipio en el censo de 1991. Se segregó de Colmenar Viejo después, y en 2001 ya tenía 36.927 vecinos; hoy son 54.592 (INE 2025). La ciudad nació como una actuación urbanística planificada sobre suelo público y se levantó casi de golpe. Ocho de cada diez viviendas principales que contó el censo de 2011 se terminaron entre 1981 y 2001. Por eso buena parte de la ciudad entra al mismo tiempo en el calendario de la inspección técnica de edificios (ITE), la revisión obligatoria del estado del edificio que encarga cada comunidad.

Tres Cantos en cifras

Casi toda la ciudad se construyó en veinte años, y eso marca hoy el trabajo de cualquier administrador en Tres Cantos.

Lo que hace diferente a Tres Cantos

Una ciudad que cumple años a la vez

Si tu edificio se terminó en los años noventa, le toca o le va a tocar pronto la primera ITE. Un bloque terminado en 1996 cumple 30 años en 2026 y tiene que pasarla en 2027. Los edificios de los ochenta ya han pasado la suya, o deberían haberlo hecho.

La razón está en el origen de la ciudad. Tres Cantos se delimitó en 1971 como área de actuación urbanística, y en 1975 el Estado encargó al Instituto Nacional de Urbanización crear una sociedad, Tres Cantos, S.A., para urbanizarla y gestionarla. El Real Decreto 865/1978, que amplió el objeto de esa sociedad, recordaba además el mandato del Pacto de la Moncloa de promover vivienda en suelo público favoreciendo el régimen de cooperativas. El resultado se ve en el censo: entre 1981 y 2001 se terminaron más de 10.600 de las 13.306 viviendas principales que había en 2011.

Las reglas están en la Ordenanza sobre la Inspección Técnica de Edificios de Tres Cantos (BOCM de 6 de octubre de 2015). Están obligados los edificios con más de 30 años desde que se terminaron. La primera inspección se hace dentro del año siguiente a aquel en que se cumplen los 30 años, o en el plazo que fije el Ayuntamiento si lo requiere. El acta, que es el informe firmado por el técnico con el resultado, se presenta en el plazo de un mes desde que se firma. Las siguientes inspecciones se presentan cada diez años, contados desde el vencimiento de la obligación anterior y no desde que se entregó el acta. Cada año, el Ayuntamiento aprueba la lista de edificios obligados y la publica en su sede electrónica.

Si el acta sale desfavorable, es decir, con deficiencias que hay que corregir, la comunidad tiene que pedir licencia para las obras en dos meses, o en cuatro si necesitan proyecto técnico. Con carácter general, tiene que terminarlas en seis meses desde que se concede la licencia.

No presentar la ITE perjudica a todos los vecinos. Abre la puerta al régimen sancionador de la ordenanza e impide pedir las ayudas municipales que se convoquen para obras de conservación. Si el incumplimiento se repite, el Ayuntamiento puede encargar la inspección a costa de la propiedad.

En la junta no hace falta votar si se encarga la ITE ni si se hacen las obras que pida. Son actuaciones impuestas por la Administración para conservar el edificio, no necesitan acuerdo previo y lo que se vota es cómo se pagan (artículo 10.1 de la LPH). Sí conviene que el fondo de reserva, que no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f), llegue con algo de margen al año de la inspección. Tienes el marco regional en la ITE en la Comunidad de Madrid y cómo repartir el gasto en quién paga la ITE.

Portales que comparten garaje, jardines y saneamiento

Si vuestro portal comparte garaje, cimentación o saneamiento con otros, la ITE tiene que coordinarse entre todos. En una ciudad planificada por manzanas es frecuente que varios portales compartan garaje, zonas verdes o redes, y la ordenanza de Tres Cantos lo tiene en cuenta. La inspección abarca el edificio desde la cimentación hasta la cubierta y todo lo vinculado a él, como garajes y muros de contención, en una sola acta. Si varios edificios comparten elementos constructivos, como la cimentación, el garaje o el saneamiento, sus actas tienen que presentarse a la vez. Y si hay deficiencias en esos elementos comunes, el acta única es obligatoria.

Eso obliga a ponerse de acuerdo a comunidades que a veces ni se hablan. Antes de encargar la ITE, pide al administrador que aclare cómo está constituido vuestro conjunto. Varios edificios que comparten elementos pueden formar una sola comunidad o una agrupación de comunidades, con su propia junta y sus cuotas (artículo 24 de la LPH). Si la escritura no lo resolvió, el reparto del garaje común se convierte en una discusión cada vez que hay que reparar algo. Lo explicamos en qué es una mancomunidad de propietarios y en subcomunidades y complejos inmobiliarios.

Si tu edificio salió de una cooperativa, localiza la escritura de división horizontal y los estatutos de la comunidad. Ahí está quién paga qué en el garaje, la piscina o los jardines, y es el primer documento que debería pedir un administrador nuevo.

Nuevo Tres Cantos: edificios recién entregados

En un edificio recién entregado, lo urgente no es la ITE sino reclamar a tiempo los defectos de construcción. Al norte, el sector AR Nuevo Tres Cantos sigue sumando parcelas residenciales. En marzo de 2024, por ejemplo, el BOCM publicó la aprobación definitiva de un estudio de detalle (el documento urbanístico que ordena una parcela concreta) para la parcela RC.26.

Los plazos los fija la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), la norma que dice quién responde de los defectos de una obra nueva. Se cuentan desde la recepción de la obra, que es el momento en que el constructor la entrega y el promotor la acepta. Hay un año para los defectos de acabado, de los que responde el constructor, y tres años para los que afectan a la habitabilidad, como humedades o instalaciones que no funcionan. Para los estructurales son diez años (artículo 17 de la Ley 38/1999). Una vez aparece el daño, la acción prescribe a los dos años (artículo 18).

Por eso, en el primer año, el administrador debería recoger por escrito los defectos de las zonas comunes, reclamarlos a la promotora y guardar las respuestas. Esperar a la segunda junta suele significar perder la reclamación de acabados.

Qué incluye la cuota y cómo comparar presupuestos en Tres Cantos

Antes de firmar con un despacho en Tres Cantos, aclara qué parte de la ITE lleva y cuál cobra aparte. Pregunta si incluye buscar técnico, pedir presupuestos, presentar el acta y tramitar la licencia si sale desfavorable. Pregunta también por la coordinación con las demás comunidades cuando hay garaje o zonas compartidas, porque puede suponer juntas adicionales. Si vivís en una urbanización con piscina y jardines, aclara si el despacho lleva los contratos de socorrismo y mantenimiento o solo los paga.

En lo demás, las cuotas se parecen: llevar las cuentas, convocar y levantar acta de la junta ordinaria, cobrar los recibos y tratar con proveedores, seguros y vecinos. Lo que cambia es la lista de extras, como juntas extraordinarias, certificados de deuda, reclamación de morosos o gestión de una obra o de una subvención. Compara tres presupuestos por escrito con los mismos servicios. La guía qué incluye la gestión de una comunidad te dice qué debe aparecer.

Qué preguntarle a un administrador en Tres Cantos

Comprueba lo básico: número de colegiado y póliza de responsabilidad civil en vigor.

Después, pregúntale en qué año cumple 30 años vuestro edificio según la ordenanza, si ya figura en la lista anual del Ayuntamiento y cuándo vence la próxima ITE. Un administrador que lleva comunidades en Tres Cantos debería saberlo sin buscarlo. Pregúntale también cuántas actas conjuntas ha coordinado con garajes compartidos y cómo repartió el coste entre comunidades.

Si el edificio es nuevo, pregúntale cómo gestiona la lista de defectos del primer año y si ha reclamado alguna vez a una promotora por la vía de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Si vais a cambiar de despacho, el relevo se vota en junta y la documentación tiene que pasar completa, incluidas las ITE anteriores y los certificados de las obras que se hicieron después. El checklist para cambiar de administrador te ayuda a que no se pierda nada.

Administradores de fincas en Tres Cantos: dónde encontrarlos

En nuestro directorio hay 29 despachos de administradores de fincas en Tres Cantos, y los 29 figuran como colegiados. Puedes comprobar una colegiación en el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, con sede en la calle García de Paredes de Madrid.

Si tu comunidad está en un municipio vecino, tienes guías de Alcobendas, San Sebastián de los Reyes y Madrid capital.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 9, 10 y 24.
• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, artículos 17 y 18.
• Real Decreto 865/1978, sobre el objeto social de Tres Cantos, S.A.
• Ordenanza sobre la Inspección Técnica de Edificios de Tres Cantos (BOCM de 6 de octubre de 2015).

Preguntas frecuentes

¿Cuándo tiene que pasar la ITE un edificio de Tres Cantos?

Según la ordenanza municipal (BOCM de 6 de octubre de 2015), la primera inspección se hace dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años desde que se terminó, y el acta se presenta en el Ayuntamiento en el plazo de un mes desde que se firma. Después, cada diez años. Un bloque terminado en 1996 cumple 30 años en 2026 y tiene que pasar la primera ITE en 2027.

Si varios portales comparten garaje, ¿cada uno hace su propia ITE?

La ordenanza de Tres Cantos exige inspeccionar el edificio y todo lo vinculado a él, garaje incluido, en una sola acta. Si varios edificios comparten elementos constructivos, como cimentación, garaje o saneamiento, las actas se presentan a la vez, y si hay deficiencias en esos elementos comunes la presentación de un acta única es obligatoria.

¿Qué pasa si la ITE de mi edificio sale desfavorable en Tres Cantos?

La comunidad tiene que pedir licencia para las obras que señala el acta en dos meses, o en cuatro si necesitan proyecto técnico, y con carácter general terminarlas en seis meses desde que se concede la licencia. Si hay peligro inminente, las medidas de seguridad se adoptan de inmediato y se comunican al Ayuntamiento.

Vivo en un edificio nuevo de Nuevo Tres Cantos con defectos, ¿hasta cuándo puedo reclamar?

Depende del defecto. Los agentes de la edificación responden durante un año de los acabados (el constructor), tres años de los defectos que afectan a la habitabilidad y diez años de los estructurales, contados desde la recepción de la obra (artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Una vez aparece el daño, la acción prescribe a los dos años.

¿Hay colegio de administradores de fincas en Tres Cantos?

No tiene sede propia. Los administradores colegiados de Tres Cantos pertenecen al Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, con sede en la calle García de Paredes de Madrid capital. En nuestro directorio, los 29 despachos de Tres Cantos figuran como colegiados.