Inquilinos molestos: qué puede hacer la comunidad

El piso de al lado lo alquilaron hace unos meses y desde entonces hay fiestas, gritos en la escalera, basura en el rellano o gente que entra y sale a todas horas. El propietario vive en otra ciudad y no contesta. ¿Tiene que aguantarlo la comunidad? No: la ley permite actuar contra el inquilino y también contra el dueño del piso.

En corto: la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH sirve contra cualquier ocupante, sea propietario o inquilino. Pasos: requerimiento por escrito al inquilino (y aviso al propietario), acuerdo de la junta y demanda contra ambos. Si el infractor es inquilino, el juez puede extinguir su derecho y ordenar el lanzamiento. El propietario, además, puede resolver el contrato por actividades molestas.

Lo primero: implicar al propietario

Antes de pensar en juzgados, el paso más eficaz suele ser que el propietario se entere. Muchos no saben lo que pasa en su piso y un casero con un inquilino problemático tiene tanto interés como los vecinos en resolverlo: le van a dañar el piso y le puede caer una demanda.

• Localízale a través del administrador, que tiene sus datos de contacto como propietario.
• Envíale un escrito (email y, si no contesta, burofax) describiendo los problemas con fechas y pidiéndole que actúe.
• Recuérdale que la ley le permite resolver el contrato por actividades molestas (lo vemos abajo) y que la comunidad puede demandarle también a él.

Si la molestia es puntual (una fiesta, un portazo), una conversación educada con el inquilino suele bastar. Lo que sigue es para molestias graves y repetidas.

Qué dice la ley: el artículo 7.2 LPH

El artículo 7.2 prohíbe al propietario y al ocupante del piso realizar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para el edificio o que incumplan las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

«Ocupante» incluye al inquilino, al familiar al que se le presta el piso y al huésped de un alquiler turístico. Da igual quién firme el contrato: la ley mira quién está causando la molestia y a quién pertenece el piso.

Ejemplos habituales que los tribunales han considerado actividades molestas: ruidos y fiestas continuadas, amenazas o peleas en zonas comunes, acumulación de basura o de animales, olores, actividades ilegales en la vivienda.

El procedimiento, paso a paso

1. Reunir pruebas

Sin pruebas no hay nada que hacer. Guardad:

• Denuncias y atestados de la policía local cada vez que haya ruido o incidentes. Es la prueba más sólida.
• Mediciones de ruido, si la molestia es sonora (lo explicamos en ruidos de vecinos: qué hacer).
• Testimonios de varios vecinos, fotos y vídeos de zonas comunes (sin grabar el interior de su casa).
• Un registro de fechas y horas de cada incidente.

2. Requerimiento de cesación

El presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, requiere al inquilino que cese inmediatamente la actividad, advirtiéndole de que si no lo hace se iniciarán acciones judiciales. Conviene mandarlo por burofax y enviar copia al propietario. Tienes un modelo de requerimiento de cese por ruidos que sirve de base.

3. Acuerdo de la junta

Si la molestia continúa, el presidente convoca una junta (con este punto en el orden del día) para que le autorice a demandar. Sin ese acuerdo, la demanda no prospera.

4. Demanda de cesación

La demanda se dirige contra el propietario y contra el inquilino. Se acompaña el requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta. Durante el juicio se pueden pedir medidas cautelares, incluida la cesación inmediata de la actividad.

5. Qué puede decidir el juez

• Cesación definitiva de la actividad.
• Indemnización de los daños causados.
• Si el infractor no es el propietario (el inquilino): extinción definitiva de todos sus derechos sobre la vivienda y su inmediato lanzamiento.
• Si el infractor es el propietario: privación del uso del piso hasta tres años.

Tienes el procedimiento completo, con más detalle, en actividades molestas en la comunidad de propietarios.

Lo que puede hacer el propietario

El dueño del piso tiene una herramienta que la comunidad no tiene: el propio contrato de alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 27.2.e) permite al arrendador resolver el contrato cuando en la vivienda se realizan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En la práctica:

1. El propietario comunica al inquilino la resolución del contrato por ese motivo.
2. Si el inquilino no se va, tiene que iniciar un desahucio.
3. Las pruebas que haya reunido la comunidad (denuncias, requerimientos, actas) le sirven directamente para el juicio.

Por eso compartir la información con el propietario es tan útil: la comunidad aporta las pruebas y él tiene la vía más rápida para recuperar el piso.

¿Y si el propietario no hace nada?

Si el dueño ignora los avisos, la comunidad sigue adelante con la acción de cesación contra los dos. El propietario responde frente a la comunidad por lo que ocurre en su vivienda y puede ser condenado a pagar los daños y las costas, aunque no viva allí.

Si los inquilinos, además, no pagan o dejan de pagar la comunidad, la deuda sigue siendo del propietario: lo explicamos en qué hacer con un vecino moroso.

Casos especiales

Pisos turísticos. Los huéspedes son ocupantes: la acción de cesación funciona igual contra el propietario y la empresa que lo explota. Además, desde abril de 2025 la comunidad puede votar si permite nuevos pisos turísticos en el edificio. Lo tienes en cómo prohibir el alquiler turístico en la comunidad.

Acoso o amenazas. Si el inquilino amenaza, insulta o acosa a los vecinos, además de la vía civil hay que denunciar en la policía: puede ser delito. Lo explicamos en acoso vecinal: qué hacer.

Piscina y zonas comunes. Los inquilinos pueden usar las zonas comunes igual que el propietario (salvo que este se haya reservado ese uso), y tienen que respetar las mismas normas. Lo vemos en quién puede usar la piscina comunitaria.

Si el problema se alarga y nadie en la comunidad coordina requerimientos, juntas y pruebas, el caso se enquista. Ahí el administrador tiene que tomar la iniciativa.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 7.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 27.

Preguntas frecuentes

¿Se puede denunciar al propietario por los inquilinos molestos?

Sí. La acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH se dirige contra el propietario y contra el ocupante. El propietario responde frente a la comunidad por lo que pasa en su piso, aunque no viva en él, y puede ser condenado a indemnizar los daños. Además, es quien tiene en su mano resolver el contrato de alquiler.

¿Puede la comunidad echar a un inquilino molesto?

No directamente, pero un juez sí. Si la comunidad gana la acción de cesación y el infractor no es el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos todos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su inmediato lanzamiento. Antes hace falta requerirle por escrito y que la junta autorice al presidente a demandar.

¿Qué puede hacer el propietario con un inquilino que molesta a los vecinos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato cuando en la vivienda se realizan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si el inquilino no se va voluntariamente, el propietario tiene que iniciar un desahucio. Tener pruebas de las quejas de la comunidad le ayuda mucho.

¿Qué pruebas necesita la comunidad contra unos inquilinos molestos?

Todo lo que acredite que la molestia es grave y continuada: requerimientos por escrito, actas de la junta, denuncias y atestados de la policía local, mediciones de ruido, informes de un perito, testigos de varios vecinos, fotos y vídeos de zonas comunes. Una queja aislada no basta.

¿Y si el piso es un alquiler turístico?

Las molestias de los huéspedes se tratan igual: requerimiento y acción de cesación contra el propietario y el ocupante. Además, desde 2025 la comunidad puede votar si permite o no nuevos pisos turísticos en el edificio. Lo explicamos en nuestro artículo sobre prohibir el alquiler turístico.