Administradores de fincas en Ferrol: informe de evaluación

Si presides una comunidad en Ferrol, es muy probable que el informe de evaluación del edificio ya esté sobre tu mesa. La década con más viviendas construidas en la ciudad fue la de los setenta, y esos bloques están cumpliendo ahora cincuenta años, la edad a la que la Xunta obliga a pasar ese informe. La población, en cambio, ha bajado. En 1981 vivían en Ferrol 87.691 personas y a 1 de enero de 2025 eran 64.367, según el INE: más de 23.000 vecinos menos en cuarenta años.

Ferrol en cifras

Lo que hace diferente a Ferrol

Un tercio de los pisos no es la casa de nadie

En Ferrol, una comunidad tiene muchas papeletas de contar con propietarios que no viven en el edificio. Según el Censo 2021, de las 42.672 viviendas de la ciudad, 13.425 no eran la residencia habitual de ninguna familia, sino viviendas vacías o de uso esporádico. Es el 31 %. En los edificios anteriores a 1900 la proporción pasa de la mitad, con 1.544 de 2.766 viviendas.

El propietario que no vive en el edificio no ve la gotera ni la grieta, falta a las juntas y a veces deja de pagar. Las cuotas siguen siendo obligatorias aunque el piso esté cerrado, y el piso responde de las cuotas pendientes cuando se vende (artículo 9 de la LPH). Aun así, si en un portal de diez viviendas tres propietarios no aparecen, cuesta llegar a las mayorías y cuesta cobrar una derrama, el pago extraordinario que se reparte para una obra.

Por eso en Ferrol importa cómo trabaja el administrador con los morosos. Pregúntale cuántas reclamaciones judiciales ha llevado en el último año, cuánto tarda en mandar el primer requerimiento y si localiza a los propietarios que no viven en la ciudad. Tienes el procedimiento en qué hacer con un moroso que no paga la derrama.

Los bloques de los setenta cumplen cincuenta años

Si tu edificio se terminó en los setenta, cumple cincuenta años entre 2021 y 2030 y tiene que presentar el informe de evaluación. El Censo 2021 cuenta 10.197 viviendas en edificios terminados entre 1971 y 1980, más que en ninguna otra década. Es la época de polígonos como el de Caranza, cuya primera fase ya vendía parcelas el Instituto Nacional de la Vivienda en 1968 y que el Ministerio amplió en 1972.

El Decreto 61/2021 de la Xunta obliga a los edificios de vivienda colectiva a presentar en el Concello el informe de evaluación del edificio (IAE) dentro del año siguiente a cumplir los 50 años. Lo firma un técnico, revisa el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética, y se inscribe en un registro gallego. Vale diez años.

Si ya tenías una inspección técnica en vigor, se puede incorporar al IAE. La antigüedad se toma, en principio, de la certificación catastral.

Los edificios que ya tenían más de 50 años cuando entró en vigor el decreto, en mayo de 2021, podían ir presentándolo según el calendario que fijara cada concello, con un máximo de tres años. Ese plazo también terminó. No presentar el informe a tiempo es una infracción urbanística según el propio decreto.

Si el informe sale desfavorable, hay que corregir las deficiencias en el plazo que se fije, y el Concello puede dictar órdenes de ejecución, que obligan a hacer las obras. Esas obras no necesitan acuerdo previo de la junta, porque son obligatorias para conservar el edificio. La junta solo decide cómo se reparte la derrama (artículo 10 de la LPH).

Para que el gasto no llegue de golpe, el fondo de reserva tiene que tener al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f), y en un bloque de cincuenta años conviene que tenga más. Si el resultado es malo, sigue los pasos de qué hacer con una inspección desfavorable.

Ferrol Vello y A Magdalena: obras con patrimonio y ayudas de barrio

En estos dos barrios, cualquier obra que toque la fachada, la cubierta o las galerías tiene más trámites que en un bloque de Caranza: licencia municipal y control de patrimonio. Quién da esa autorización depende del plan especial del barrio, y la ley gallega de patrimonio se modificó en diciembre de 2025. Pide al administrador que lo confirme con el Concello antes de encargar el proyecto.

Ferrol Vello, el núcleo marinero del que nació la ciudad, es bien de interés cultural con la categoría de conjunto histórico desde el Decreto 33/2011 de la Xunta. El propio decreto describe su caserío, desde la vivienda marinera con balcón de madera hasta casas del siglo XIX con galerías, edificios racionalistas y art déco. Al lado está A Magdalena. A finales del siglo XVIII, recuerda el decreto, Ferrol ya era una ciudad de tres núcleos, Ferrol Vello, Esteiro y A Magdalena.

Para las ayudas, pregunta antes en la Oficina de Rehabilitación del Concello si hay una convocatoria abierta. La última que conocemos ya está cerrada. El Concello convocó en 2024 subvenciones para rehabilitar edificios y viviendas en A Magdalena y Ferrol Vello y en A Graña y Esteiro Vello, con fondos europeos del Plan de Recuperación (DOG del 19 de agosto de 2024, con plazo hasta el 31 de octubre de 2024).

Si hay una abierta, la comunidad puede acordar pedirla por mayoría simple de propietarios que a su vez sumen la mayoría de las cuotas de participación (el porcentaje de cada piso en la escritura). Hace falta que la obra mejore la eficiencia energética y que lo que se reparte cada año, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades de gastos comunes (artículo 17.2).

Lluvia atlántica: cubiertas, fachadas y galerías

Si aparece una mancha en un techo, averigua primero de dónde viene el agua. Si entra por la cubierta o por la fachada, que son elementos comunes, la reparación es de la comunidad, también cuando el daño se ve solo en el último piso. Si entra por una ventana o una galería cerrada por el vecino, depende de lo que digan el título y los estatutos. Lo explicamos en quién paga la reparación de la cubierta.

Según AEMET, el norte de las provincias de A Coruña y Lugo supera los 140 días al año con más de 1 mm de lluvia. En un edificio de cincuenta años eso se nota primero en la cubierta, en las bajantes y en los encuentros de la fachada con las carpinterías. Las galerías acristaladas, que el decreto de Ferrol Vello cita entre los rasgos del barrio, suman juntas y perfiles que hay que revisar. Revisa también qué cubre la póliza por filtraciones y daños por agua en qué cubre el seguro de la comunidad.

Qué pedir en el presupuesto de un administrador en Ferrol

Pide que cada presupuesto diga si el despacho coordina el IAE con el técnico, si lo presenta en el Concello y cuánto cobra por dirigir la obra que salga del informe. En Ferrol muchas comunidades van a tener que encargar el informe de evaluación y hacer obra después, así que esa parte del presupuesto pesa más que en otras ciudades.

La gestión de siempre entra en la cuota: contabilidad, recibos, convocatoria y acta de la junta ordinaria, relación con proveedores y con el seguro, y atención de averías. Lo que cambia de un despacho a otro es lo que se cobra aparte. Por ejemplo, las juntas extraordinarias, los certificados de deuda que se piden al vender un piso para saber si debe cuotas, la reclamación judicial a morosos y, sobre todo, la gestión de una obra o de una subvención, que suele cobrarse en porcentaje.

Compara al menos tres presupuestos por escrito con el mismo servicio incluido. Tienes una lista de lo que debe entrar en la cuota en qué incluye la gestión de una comunidad.

Qué preguntarle a un administrador en Ferrol

Primero, el número de colegiado y la póliza de responsabilidad civil en vigor. Después, las preguntas propias de Ferrol.

Sobre el informe de evaluación, cuántos ha gestionado desde 2021, con qué técnicos trabaja y si tus vecinos tienen ya el IAE inscrito o está pendiente. Sobre los morosos, cómo localiza a los propietarios que no viven en el edificio y cuándo pasa de la carta al juzgado.

Si la comunidad está en Ferrol Vello o en A Magdalena, pregúntale si ha tramitado alguna licencia en el conjunto histórico y si ha presentado alguna solicitud de ayudas al Concello. Quien lo haya hecho te contará qué papeles pidieron y cuánto tardó.

El cambio de despacho se vota en junta, y toda la documentación, incluido el IAE y los informes técnicos, tiene que pasar al nuevo. Usa el checklist para cambiar de administrador.

Administradores de fincas en Ferrol: dónde encontrarlos

En nuestro directorio hay 16 despachos de administradores de fincas en Ferrol, y los 16 figuran como colegiados. Puedes comprobar cualquier colegiación en el Colegio de Administradores de Fincas de Galicia, con sede en A Coruña.

Si tu comunidad está en el municipio vecino, tienes también los administradores de fincas en Narón, y para la capital de la provincia, la guía de administradores de fincas en A Coruña.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 9, 10 y 17.
• Decreto 33/2011, de 10 de febrero, por el que se declara bien de interés cultural, con la categoría de conjunto histórico, el barrio de Ferrol Vello (BOE de 30 de marzo de 2011).
• Decreto 61/2021, de 8 de abril, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios (DOG de 20 de abril de 2021), modificado por el Decreto 34/2022 (DOG de 22 de marzo de 2022).
• Convocatoria de subvenciones para la rehabilitación en A Magdalena-Ferrol Vello y A Graña-Esteiro Vello (DOG de 19 de agosto de 2024).

Preguntas frecuentes

¿Cuándo tiene que pasar mi edificio de Ferrol el informe de evaluación?

Los edificios de viviendas colectivas tienen que presentar el informe de evaluación del edificio (IAE) en el Concello dentro del año siguiente a cumplir 50 años, según el Decreto 61/2021 de la Xunta. El informe vale diez años y después hay que renovarlo. La obligación es de la comunidad de propietarios.

¿Qué pasa si la comunidad no presenta el informe de evaluación?

No presentarlo en plazo es una infracción urbanística según el Decreto 61/2021. Y si el informe sale desfavorable, la comunidad tiene que corregir las deficiencias en el plazo que se fije, y el Concello puede dictar órdenes de ejecución. Las obras necesarias para conservar el edificio no necesitan acuerdo de la junta. Lo que se vota es cómo se pagan.

¿Hay ayudas para rehabilitar edificios en Ferrol Vello y A Magdalena?

Ha habido varias convocatorias. La última que hemos podido comprobar la publicó el Concello en el DOG del 19 de agosto de 2024, con fondos europeos, para A Magdalena y Ferrol Vello y para A Graña y Esteiro Vello, y su plazo cerró el 31 de octubre de 2024. Antes de aprobar una obra, pregunta en la Oficina de Rehabilitación municipal si hay una convocatoria abierta.

¿En Ferrol se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?

Sí. Galicia tiene derecho civil propio, pero no regula la propiedad horizontal, así que las comunidades de Ferrol se rigen por la Ley 49/1960 estatal. Lo que sí es gallego es la normativa de vivienda y rehabilitación, como el informe de evaluación de los edificios.

¿Cómo compruebo si un administrador de Ferrol está colegiado?

Pídele el número de colegiado y compruébalo en el Colegio de Administradores de Fincas de Galicia, con sede en A Coruña. Pide también la póliza de responsabilidad civil en vigor. En nuestro directorio, los 16 despachos de Ferrol constan como colegiados.