Administradores de fincas en Santurtzi: ITE y ayudas

En Santurtzi, más de la mitad de las viviendas ha llegado a los cincuenta años, la edad a la que el País Vasco obliga a pasar la inspección técnica del edificio (ITE). En 2023 eran el 56,7 % de las viviendas familiares, por encima de la media de Bizkaia. La causa está en el crecimiento. Según los censos del INE, el municipio tenía 9.922 habitantes en 1950, 46.417 en 1970 y 53.919 en 1981, más del quíntuple en treinta años. Casi todo ese crecimiento se alojó en bloques levantados en muy poco tiempo, y esos bloques han llegado juntos a la misma edad.

Santurtzi en cifras

En 2001, solo 6 de cada 100 viviendas de Santurtzi tenían más de cincuenta años. En 2023 eran 57. Los edificios del gran crecimiento, el de 1950 a 1981, han ido cruzando esa línea casi a la vez.

Lo que hace diferente a Santurtzi

Una ola de ITE en pocos años

Tu comunidad tiene que presentar la primera ITE en el ayuntamiento dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple cincuenta años, y repetirla cada diez años desde que se presentó. Lo dice el Decreto 117/2018 del Gobierno Vasco para los edificios de uso predominantemente residencial. Si la comunidad no la presenta, el ayuntamiento puede requerirla con un plazo de dos meses y, después, encargarla él a costa de los propietarios, además de abrir un expediente sancionador.

En un municipio donde más de la mitad de las viviendas ya ha pasado esa edad, habrá muchas comunidades buscando técnico a la vez, y muchas obras de subsanación a la vez. El decreto clasifica las deficiencias por grados, cada uno con su plazo de obra: 24 horas para el grado 1, tres meses para el grado 2 y doce meses para el grado 3. Terminadas las obras, el técnico firma un certificado de subsanación, que hay que presentar en el ayuntamiento en un máximo de tres meses.

Muchas comunidades olvidan el Plan de Uso y Mantenimiento. Es la lista de revisiones que necesita el edificio y cada cuánto. El decreto obliga a tenerlo a los edificios sin Libro del Edificio (el archivo de documentación técnica que acompaña a los edificios recientes), como los de esa edad, y a acreditarlo en el ayuntamiento en los tres meses siguientes a presentar la inspección.

Ese plan te sirve para preparar el presupuesto ordinario con números reales. También para justificar en junta por qué el fondo de reserva no debe quedarse en el mínimo legal del 10 % del último presupuesto (artículo 9.1.f de la LPH).

Las obras que salen de la ITE para conservar el edificio son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta, que solo decide cómo se reparte el coste (artículo 10.1.a). La lluvia acelera el desgaste. Con 1.134 mm al año en Bilbao Aeropuerto, la estación de AEMET con valores normales más cercana, fachadas, balcones y cubiertas son las partes más expuestas de un bloque de los sesenta o setenta. Si el vuestro sale con grados 2 o 3, sigue los pasos de qué hacer con una ITE desfavorable.

Cuando un edificio se abandona: el caso de Barandiaran

Cuanto más espera una comunidad para conservar su edificio, menos opciones le quedan, y el deber de conservarlo no desaparece porque los vecinos no se pongan de acuerdo. Santurtzi tiene un ejemplo. En octubre de 2021, Onda Vasca publicó que el Ayuntamiento había concedido licencia para derribar los números 24 y 26 de la calle José Miguel de Barandiaran.

Los dos bloques llevaban más de una década con el problema sin resolver, estaban muy deteriorados y habían sufrido un incendio y ocupaciones ilegales. Los propietarios podían rehabilitar o vender el suelo a una promotora, y eligieron vender. El proyecto preveía 36 viviendas nuevas, 16 de ellas para realojar a los propietarios.

Si tu comunidad tiene un piso vacío o abandonado que da problemas, lo tratamos en qué hacer si okupan una vivienda de la comunidad.

Las ayudas del Gobierno Vasco empiezan por la ITE

Antes de pedir ayudas autonómicas para obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética, la comunidad tiene que haber hecho la ITE, sea cual sea la edad del edificio. Lo exige la disposición adicional primera del Decreto 117/2018, y es el requisito en el que más comunidades tropiezan. Sin inspección no hay expediente.

La rehabilitación protegida en Euskadi se apoya en el Decreto 317/2002 y en la Orden de 21 de julio de 2021 sobre medidas financieras para rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, que tiene una línea para obras de la comunidad.

Para la junta, lo que importa son las mayorías. Pedir ayudas o financiación para obras que mejoren la eficiencia energética se aprueba por mayoría simple de propietarios que sumen también la mayoría de las cuotas, el porcentaje que la escritura asigna a cada piso. La condición es que lo que se reparte cada año, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades ordinarias (artículo 17.2).

Instalar un ascensor también se aprueba por mayoría de propietarios y cuotas, y entonces pagan todos. Y si lo pide un vecino mayor de setenta años o con discapacidad, desde el 23 de octubre de 2026 la Ley 4/2026 obliga a la comunidad a solicitar las ayudas que ese vecino le indique. Si las concedidas cubren el 70 % del coste, la obra es obligatoria (artículo 10.1.b). Lo explicamos con más detalle en la guía de la vecina Portugalete.

Locales que pasan a ser viviendas

El propietario de un bajo puede convertirlo en vivienda si el título y los estatutos no prohíben expresamente destinar los locales a ese uso. El título es la escritura que dividió el edificio en pisos. Pero cambiar un escaparate por ventanas o conectar nuevas bajantes altera elementos comunes, y eso necesita tres quintos de propietarios y cuotas (artículo 17.4).

Además, el propietario necesita licencia municipal de obras y cumplir las condiciones urbanísticas que fije el Ayuntamiento, que decide en qué calles y con qué requisitos se admite. Antes de dar nada por hecho, tiene que consultarlo en Urbanismo. Revisa los estatutos y lee el papel de la comunidad cuando un local pasa a vivienda.

Cómo comparar ofertas de administradores en Santurtzi

Con tantas comunidades en edad de ITE, compara sobre todo lo que cobra cada despacho por las obras y las ayudas. Pide tres presupuestos por escrito con lo mismo incluido y que cada uno aclare tres puntos: si coordina la ITE y el certificado de subsanación, si tramita las ayudas del Gobierno Vasco y si su porcentaje por obra se calcula con o sin IVA.

En la cuota mensual suelen entrar la contabilidad, los recibos, la convocatoria y el acta de la junta ordinaria, el trato con proveedores y los siniestros con el seguro. Fuera quedan, según el despacho, las juntas extraordinarias, el certificado de deuda que se pide al vender un piso (acredita si tiene cuotas pendientes), la reclamación a morosos y la gestión de obras y ayudas, que suele ir en porcentaje sobre el presupuesto. Tienes la lista completa en qué incluye la gestión de una comunidad.

Qué preguntarle a un administrador en Santurtzi

Antes de nada, pide el número de colegiado y la póliza de responsabilidad civil, y compruébalos.

Después, pregunta por la ITE. ¿Cuántas ha gestionado en el municipio? ¿Tu edificio la tiene presentada y en qué año toca la siguiente? ¿Existe un Plan de Uso y Mantenimiento y se está siguiendo? Un despacho que no sepa qué es ese plan no ha llevado muchas ITE en Euskadi.

Pregunta también qué ayudas ha tramitado con el Gobierno Vasco y qué documentación le pidieron, y cómo actúa si un propietario de un bajo quiere convertir el local en vivienda. Deja por escrito el porcentaje que cobra por gestionar obras y tu acceso a los movimientos de la cuenta durante todo el año.

Si vais a cambiar de despacho con una ITE o una obra en marcha, haz coincidir el relevo con un hito cerrado. Comprueba que pasan al nuevo la inspección, el plan de mantenimiento y los certificados. Usa el checklist para cambiar de administrador.

Administradores de fincas en Santurtzi: dónde encontrarlos

En nuestro directorio hay 10 despachos de administradores de fincas en Santurtzi, y 9 figuran como colegiados. Para confirmar una colegiación, el Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia tiene su sede en Bilbao.

Si quieres ampliar la búsqueda a la Margen Izquierda, tienes las guías de Portugalete y Barakaldo, y la de Bilbao.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 9, 10 y 17.
• Ley 4/2026, de 1 de octubre, disposición final primera.
• Decreto 117/2018, de 24 de julio, de la inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco (BOPV de 5 de septiembre de 2018).
• Orden de 21 de julio de 2021, sobre medidas financieras para actuaciones protegibles en materia de rehabilitación en viviendas y edificios, accesibilidad y eficiencia energética (BOPV de 9 de septiembre de 2021).

Preguntas frecuentes

¿Cuándo tiene que pasar la ITE un edificio de Santurtzi?

Según el Decreto 117/2018 del Gobierno Vasco, los edificios de uso predominantemente residencial tienen que presentar la primera inspección en el ayuntamiento dentro del año siguiente a aquel en que cumplen 50 años, y repetirla cada diez años. La obligación es de la comunidad de propietarios.

¿Qué es el Plan de Uso y Mantenimiento que pide la ITE vasca?

Es un documento que recoge qué revisiones y operaciones de mantenimiento necesita el edificio y cada cuánto, con un registro de incidencias. El Decreto 117/2018 obliga a tenerlo a los edificios que pasan la ITE y no tienen Libro del Edificio, como los de cincuenta años, y a acreditarlo en el ayuntamiento en los tres meses siguientes a presentar la inspección. Sirve para presupuestar el mantenimiento del año y justificar el fondo de reserva.

¿Hace falta la ITE para pedir ayudas a la rehabilitación en Euskadi?

Sí. La disposición adicional primera del Decreto 117/2018 exige haber hecho la ITE antes de pedir las ayudas autonómicas a obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética, sea cual sea la edad del edificio. Sin inspección, la comunidad no puede empezar el expediente.

¿Puede un vecino convertir un local de la planta baja en vivienda en Santurtzi?

Necesita la licencia municipal de obras y cumplir las condiciones urbanísticas del Ayuntamiento. En la comunidad, si los estatutos no prohíben expresamente ese cambio de uso, el propietario puede hacerlo, pero las obras que alteren la fachada o elementos comunes necesitan el voto de tres quintos de propietarios y cuotas (artículo 17.4 de la LPH).

¿Cómo compruebo si un administrador de Santurtzi está colegiado?

En el Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia, con sede en Bilbao, a partir del número de colegiado que te dé. Pídele también la póliza de responsabilidad civil en vigor. En nuestro directorio, 9 de los 10 despachos de Santurtzi constan como colegiados.