Administradores de Fincas en Benidorm: Precios y Guía 2026

A finales de los años cincuenta Benidorm tenía unos 5.000 habitantes y vivía de la pesca. En 1956 el Ayuntamiento aprobó un ordenamiento urbanístico pensado para el turismo, con calles amplias que seguían la línea de las playas, y aquel pueblo se convirtió en la ciudad con más rascacielos de España. Hoy tiene 77.327 vecinos (INE 2025) y su edificio más alto, el Intempo, alcanza los 202 metros. Para una comunidad de propietarios, vivir en vertical cambia las reglas: un ascensor parado o una bomba de agua averiada afectan a cientos de personas a la vez.

Precio medio en Benidorm: de 5 a 8 €/vecino/mes. Una comunidad de 20 vecinos paga entre 100 y 160 € al mes en total.

Benidorm en cifras

El clima lo describimos con la estación de AEMET de Alicante, la más próxima con valores normales de 1981-2010. Llueve poco, pero con tormentas: la estación cuenta casi 14 días de tormenta al año, y septiembre y octubre reúnen un tercio de toda la lluvia.

¿Cuánto cobra un administrador de fincas en Benidorm?

Benidorm está por encima de la capital de la provincia, que en nuestro directorio se mueve entre 3,50 y 5,50 €, y la razón está en el tipo de edificio. Una torre de treinta plantas tiene varios ascensores, grupos de presión, depósitos, instalaciones contra incendios y a menudo piscina y conserjería, y cada uno de esos contratos hay que negociarlo, controlarlo y renovarlo. Por la cuota mensual el despacho lleva las cuentas, emite los recibos, prepara la junta anual y trata con las empresas de mantenimiento. Donde más se separan unas ofertas de otras es en los servicios facturados por separado, como las juntas extraordinarias, el certificado de deuda que exige el notario en cada venta, los monitorios o la dirección de obras. Compara con otras ciudades en cuánto cobra un administrador de fincas.

Lo que hace diferente a Benidorm

Torres de medio siglo y el informe de evaluación del edificio

Desde el plan de 1956 la ciudad no ha dejado de crecer en altura, y muchas de sus primeras torres ya han cumplido o están a punto de cumplir cincuenta años. En la Comunitat Valenciana esa edad tiene una consecuencia legal concreta. El Decreto 53/2018 obliga a los edificios de viviendas con más de 50 años a tener el informe de evaluación del edificio, el IEEV.CV, e inscribirlo en el registro autonómico. La fecha de construcción que cuenta es la del Catastro, y el plazo vence el 31 de diciembre del año siguiente a aquel en que el edificio cumple los 50. Un bloque que figure en el Catastro como terminado en 1976, por ejemplo, los cumple este año y tiene hasta el 31 de diciembre de 2027.

En los edificios en propiedad horizontal, la responsable de cumplir es la comunidad, y no tenerlo estando obligada se considera infracción urbanística. El informe vale diez años, tiene que guardarse en el libro del edificio y es requisito para pedir ayudas a la rehabilitación, tenga el edificio la edad que tenga. Además, la comunidad debe facilitar al técnico el acceso a todas las zonas que necesite revisar, incluso a través de elementos privativos. Pregunta a tu administrador si vuestro informe está registrado y cuándo caduca. Para saber qué viene después de una inspección, mira qué hacer si la inspección sale desfavorable.

Agua a treinta plantas: bombas, depósitos y urgencias

Nuestra ficha de Benidorm incluye una recomendación muy concreta: las bombas del grupo de presión deben estar duplicadas. Si en pleno agosto falla la única bomba que sube el agua, los pisos altos se quedan sin suministro, y con la torre llena eso es una emergencia. Una bomba de reserva que entra en funcionamiento sola cuesta mucho menos que un fin de semana sin agua.

Para estas situaciones la ley no obliga a esperar a la junta. Al administrador le corresponde atender la conservación del edificio y disponer las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (artículo 20.c de la LPH). Lo importante es que el contrato de mantenimiento cubra fines de semana y festivos, y que el despacho tenga un teléfono que responda en agosto. Revisa también qué protocolo seguís ante una avería grave en qué hacer ante una avería en la comunidad.

Juntas con propietarios repartidos por Europa

Nuestro directorio señala la gestión multilingüe como uno de los problemas típicos del municipio. En muchas torres, buena parte de los pisos es de propietarios británicos, de otros países europeos o de otras comunidades autónomas que no viven aquí todo el año, y reunir el quórum es difícil.

La LPH tiene dos herramientas que un buen despacho usa sistemáticamente. La primera es la representación: cualquier propietario puede delegar su voto con un simple escrito firmado (artículo 15.1), así que la convocatoria debería ir acompañada de un modelo de delegación, como la autorización de representación para la junta. La segunda es el voto del ausente. Los propietarios que fueron debidamente citados y no asistieron se computan como votos a favor si, una vez informados del acuerdo, no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales (artículo 17.8). Por eso es tan importante que el acta llegue a todos y que quede constancia de cuándo la recibieron.

La rotación de propietarios es otro clásico. Cuando un piso se vende, el vendedor debe comunicarlo al secretario de la comunidad; si no lo hace, sigue respondiendo de las deudas posteriores junto con el nuevo titular, salvo que la comunidad ya lo supiera por otro medio o la venta fuera notoria (artículo 9.1.i). Pide al administrador que mantenga al día el registro de propietarios con un correo y un teléfono de cada uno.

Ocio, ruido y pisos turísticos

Benidorm es la tercera ciudad de España en plazas hoteleras, solo por detrás de Madrid y Barcelona, y el desgaste de las instalaciones por el uso turístico intensivo y los ruidos del ocio nocturno son los otros problemas que señala nuestro directorio. Si la molestia viene de un piso o un local del propio edificio, el presidente puede requerir el cese y, con autorización de la junta, demandar la cesación (artículo 7.2 de la LPH); para ese primer aviso tienes una plantilla de requerimiento por ruidos.

En cuanto a los apartamentos turísticos, la LPH exige desde abril de 2025 que la comunidad dé su visto bueno expreso a cada vivienda que quiera incorporarse a la actividad (artículo 7.3). El quórum es de tres quintos de propietarios y de cuotas, y sirve también para limitarla, someterla a condiciones, prohibirla o cargar a esos pisos hasta un 20 % más de gastos comunes (artículo 17.12). Los acuerdos no afectan a quien ya alquilaba conforme a la normativa turística antes de la reforma (disposición adicional segunda). Lo desarrollamos en prohibir el alquiler turístico en la comunidad.

Qué preguntarle a un administrador de Benidorm

Antes de nada, que acredite su colegiación y un seguro de responsabilidad civil vigente.

Después, pregunta por edificios en altura. Cuántas torres lleva, cuántos ascensores gestiona y cómo organiza las urgencias fuera de horario. Si nunca ha llevado una torre, la primera avería de verano la aprenderá con tu comunidad.

Pregúntale también si conoce el IEEV.CV y si lo ha tramitado en algún edificio, y en qué idiomas envía las convocatorias y las actas. Un despacho que manda la documentación solo en castellano a una torre con media comunidad extranjera tendrá juntas sin quórum y acuerdos discutidos. Por último, pregunta si podrás consultar el extracto de la cuenta de la comunidad en cualquier momento del año; con presupuestos de este tamaño, no basta con ver las cifras una vez en la junta.

Cómo pedir presupuesto en Benidorm

Llama con los datos por escrito: número de viviendas y locales, plantas y ascensores, si hay piscina, conserjería o garaje, año de construcción según el Catastro, contratos de mantenimiento en vigor y deuda pendiente. Sin esa ficha, los presupuestos que recibas no se podrán comparar entre sí.

Pide al menos tres, y valora la oferta completa. En una torre, una cuota algo más alta que incluya la gestión de urgencias y las reclamaciones a morosos puede salir más barata que otra que lo factura todo aparte.

En nuestro directorio hay 55 despachos de administradores de fincas en Benidorm, y 36 de ellos constan como colegiados. Los administradores de la provincia se colegian en el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante. Si comparas con otros municipios de la provincia, tienes las guías de Alicante y Torrevieja.

Fuentes oficiales (BOE y DOGV):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7, 9, 15, 17 y 20, y disposición adicional segunda.
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
• Decreto 53/2018, de 27 de abril, del Consell, del informe de evaluación del edificio de uso residencial de vivienda (DOGV núm. 8288, de 7 de mayo de 2018).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra un administrador de fincas en Benidorm?

Entre 5 y 8 € por vecino al mes según los despachos de nuestro directorio. Una comunidad de 20 vecinos paga entre 100 y 160 € al mes. Las torres con varios ascensores, piscina, conserje o muchos propietarios no residentes quedan en la parte alta del rango.

¿Qué es el IEEV.CV y cuándo lo necesita una comunidad de Benidorm?

Es el informe de evaluación del edificio de la Comunitat Valenciana (Decreto 53/2018). Es obligatorio cuando el edificio tiene más de 50 años según el Catastro, con plazo hasta el 31 de diciembre del año siguiente al que los cumple, y también para pedir ayudas a la rehabilitación. Vale diez años y su cumplimiento corresponde a la comunidad.

¿Cuentan los votos de los propietarios que no van a la junta?

Sí, en muchos acuerdos. Los propietarios ausentes que fueron debidamente citados y, una vez informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia al secretario en 30 días naturales se computan como votos favorables (artículo 17.8 de la LPH). No vale para los acuerdos cuyo coste no puede repercutirse a quien no votó a favor ni para las obras de aprovechamiento privativo.

Si el grupo de presión falla en agosto, ¿tiene que esperar el administrador a la junta para repararlo?

No. La LPH atribuye al administrador atender la conservación del edificio y disponer las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (artículo 20.c). Lo que sí conviene es que el contrato de mantenimiento prevea la respuesta en fines de semana y festivos.

¿Cómo compruebo si un administrador de Benidorm está colegiado?

Pídele su número de colegiado y compruébalo en el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, que tiene su sede en la capital de la provincia. Pide también la póliza de responsabilidad civil en vigor. En nuestro directorio, 36 de los 55 despachos de Benidorm constan como colegiados.