Cuándo usarla
Cuando el promotor redacta el título constitutivo de un edificio nuevo, o cuando una comunidad sin estatutos quiere aprobarlos. Úsalo como borrador para trabajar con el administrador y un abogado o notario: no todas las cláusulas encajan en todos los edificios, y deben respetar el título constitutivo y los coeficientes inscritos.
Base legal
Art. 5 LPH: el título constitutivo puede incluir un estatuto privativo sobre uso y destino, instalaciones, gastos, administración, seguros y conservación, que no perjudica a terceros si no está inscrito. Art. 17.6 LPH: aprobarlos o modificarlos requiere unanimidad (los ausentes que no se oponen en 30 días cuentan a favor), salvo las excepciones legales, como la limitación de pisos turísticos por 3/5 (art. 17.12). Art. 9.1.f LPH: fondo de reserva mínimo del 10 % del último presupuesto ordinario.
ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS [NOMBRE O DIRECCIÓN DEL EDIFICIO] ────────────────────────────────────────────────────────── ANTES DE USAR ESTE MODELO (borrar esta nota del documento final) · Es un borrador orientativo. Elimina las cláusulas que no quieras y adapta las demás a tu edificio. Todo lo que va entre corchetes hay que completarlo. · Los estatutos no pueden contradecir la Ley de Propiedad Horizontal ni el título constitutivo. Los coeficientes de participación no se fijan aquí: son los que constan en la escritura de división horizontal. · Para aprobarlos en una comunidad ya constituida hace falta unanimidad (art. 17.6 LPH). Los ausentes que, notificados, no se opongan en 30 días naturales cuentan a favor. · Para que obliguen también a futuros compradores, hay que elevarlos a escritura pública e inscribirlos en el Registro de la Propiedad (art. 5 LPH). · En Cataluña se aplica el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, con reglas propias: revísalo con un profesional. ────────────────────────────────────────────────────────── TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES Artículo 1. Objeto Estos estatutos regulan el régimen de la comunidad de propietarios del edificio sito en [DIRECCIÓN COMPLETA, CÓDIGO POSTAL, MUNICIPIO], inscrito en el Registro de la Propiedad de [MUNICIPIO] n.º [NÚMERO], finca [NÚMERO], dividido en régimen de propiedad horizontal según escritura otorgada ante el notario [NOMBRE] el [FECHA], con el número [NÚMERO] de su protocolo. Artículo 2. Normas aplicables La comunidad se rige por la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, por el título constitutivo, por estos estatutos y por las normas de régimen interior que apruebe la junta. Artículo 3. Elementos comunes y privativos Son elementos comunes los enumerados en el artículo 396 del Código Civil y los descritos como tales en el título constitutivo. Son elementos privativos los pisos, locales, plazas de garaje y trasteros descritos en el título, con sus anejos. ────────────────────────────────────────────────────────── TÍTULO II. USO Y DESTINO Artículo 4. Viviendas Los pisos se destinarán a vivienda. [OPCIONAL: Se permite el ejercicio de actividades profesionales sin atención habitual al público.] [OPCIONAL: Queda prohibido destinar las viviendas a alquiler turístico en los términos del artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Nota: esta limitación también puede acordarse más adelante por 3/5, art. 17.12 LPH.] Artículo 5. Locales Los locales podrán destinarse a cualquier actividad permitida por la normativa urbanística y de actividades, con las siguientes excepciones: [EJEMPLO: bares de copas, discotecas, salas de juego y cualquier actividad de ocio nocturno]. Los titulares de locales podrán [OPCIONAL: abrir huecos a la vía pública, dividir o agrupar locales, e instalar rótulos en la parte de fachada que les corresponda] sin necesidad de autorización de la junta, siempre que no afecten a la estructura ni a la seguridad del edificio y lo comuniquen previamente a la comunidad. Artículo 6. Garaje y trasteros Las plazas de garaje se destinarán exclusivamente al estacionamiento de vehículos. Los trasteros se destinarán a almacenamiento, sin que puedan usarse como vivienda ni para guardar materias inflamables o peligrosas. Artículo 7. Fachada Los toldos, cerramientos de terraza, rejas y aparatos de aire acondicionado visibles desde el exterior se ajustarán al modelo, color y ubicación que apruebe la junta, para mantener la configuración unitaria del edificio. ────────────────────────────────────────────────────────── TÍTULO III. GASTOS Artículo 8. Regla general Cada propietario contribuirá a los gastos generales según su coeficiente de participación, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. Artículo 9. Exenciones y reglas especiales [OPCIONAL, ELEGIR LAS QUE PROCEDAN] a) Los locales con acceso independiente desde la calle no contribuirán a los gastos de conservación, limpieza, iluminación y reparación del portal, escaleras y ascensor. b) Los gastos exclusivos del garaje los pagarán solo los titulares de plazas, según [SU COEFICIENTE DENTRO DEL GARAJE / A PARTES IGUALES]. c) Los propietarios de viviendas en planta baja no contribuirán a los gastos de [ASCENSOR / OTROS]. d) [OTRAS REGLAS PROPIAS DEL EDIFICIO]. Artículo 10. Pago de las cuotas Las cuotas se abonarán por [MESES / TRIMESTRES] anticipados, mediante domiciliación bancaria en la cuenta de la comunidad. Artículo 11. Fondo de reserva La comunidad mantendrá un fondo de reserva que no será inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario, conforme al artículo 9.1.f) de la LPH. ────────────────────────────────────────────────────────── TÍTULO IV. ÓRGANOS DE GOBIERNO Artículo 12. Órganos Los órganos de gobierno son la junta de propietarios, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador, con las funciones que les atribuye la LPH. Artículo 13. Junta ordinaria La junta ordinaria se celebrará al menos una vez al año, dentro del [PRIMER TRIMESTRE / MES DE ___], para aprobar las cuentas y el presupuesto. Artículo 14. Cargos Los cargos se renovarán cada [UN] año. La presidencia se asignará [POR ELECCIÓN / POR TURNO ROTATORIO SEGÚN EL ORDEN DE LOS PISOS / POR SORTEO], conforme al artículo 13.2 de la LPH. Artículo 15. Notificaciones Cada propietario designará un domicilio en España a efectos de notificaciones. [OPCIONAL: Los propietarios que lo autoricen por escrito podrán recibir las convocatorias y actas por correo electrónico.] ────────────────────────────────────────────────────────── TÍTULO V. SEGURO Y CONSERVACIÓN Artículo 16. Seguro La comunidad contratará un seguro que cubra, al menos, los daños al edificio por incendio y otros riesgos extensivos y la responsabilidad civil de la comunidad. Artículo 17. Obras en elementos privativos Los propietarios que vayan a realizar obras en su vivienda o local lo comunicarán previamente al presidente o al administrador, y responderán de los daños que causen a elementos comunes o a otros propietarios. ────────────────────────────────────────────────────────── DISPOSICIÓN FINAL Estos estatutos entrarán en vigor el día de su aprobación. Para que surtan efecto frente a terceros se elevarán a escritura pública y se inscribirán en el Registro de la Propiedad. En [LOCALIDAD], a [DÍA] de [MES] de [AÑO].
Sustituye todos los campos entre [CORCHETES] con los datos reales de tu comunidad.
Documento orientativo
Esta plantilla ha sido revisada por expertos en Propiedad Horizontal y está actualizada a la LPH vigente. Es un modelo orientativo; adáptalo a las circunstancias específicas de tu comunidad. Para situaciones complejas o litigiosas, consulta con un abogado especializado.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio que la comunidad tenga estatutos?
No. Si no hay estatutos, se aplica directamente la Ley de Propiedad Horizontal, que regula lo básico: reparto de gastos por coeficiente, juntas, mayorías y cargos. Los estatutos solo hacen falta si queréis reglas propias, como exenciones de gastos o limitaciones de uso.
¿Qué mayoría hace falta para aprobar unos estatutos?
Unanimidad, según el artículo 17.6 de la LPH. Los propietarios ausentes que, tras recibir el acuerdo, no se oponen en 30 días naturales cuentan a favor. Hay excepciones con mayorías menores, como limitar los pisos turísticos por tres quintos.
¿Hay que inscribir los estatutos en el Registro de la Propiedad?
No es obligatorio para que valgan entre los propietarios actuales, pero sí para que obliguen a quien compre después. Por eso se elevan a escritura pública ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.