Cómo echar al administrador de fincas: guía legal para cesarlo

¿Sientes que tu administrador "secuestra" la documentación de la comunidad? ¿Te da largas, no justifica gastos o, peor aún, sientes que trabaja en tu contra en lugar de ser tu mano derecha?

Muchos Presidentes aguantan una mala gestión durante años por miedo. Miedo a "qué pasará con los papeles", miedo a "si nos denuncia por el contrato" o simplemente por no saber cómo abordar el tema en la Junta. Tranquilo. No estás casado con él. La ley te ampara para cambiar de profesional si la confianza se ha roto. Aquí te explico cómo hacerlo sin pillarte los dedos.

La Respuesta Rápida

¿Cómo se echa a un administrador de fincas? Para cesar al administrador necesitas convocar una Junta de Propietarios (Ordinaria o Extraordinaria) e incluir el punto en el Orden del Día. El acuerdo se aprueba por mayoría ordinaria (Art. 17.7 LPH): en primera convocatoria, mayoría del total de propietarios y de cuotas; en segunda, mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes. Si lo cesas antes de que venza su mandato sin una "causa justa", podría reclamar una indemnización si su contrato la prevé, pero nunca puede negarse a entregar la documentación.

Los 2 Caminos para el Cambio

Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el cargo de administrador dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa (Art. 13.7). Dependiendo de la urgencia que tengas, tienes dos estrategias:

Opción A: La Vía Pacífica (Junta Ordinaria)

Es la forma más limpia y gratuita.

• Cuándo: Esperas a la Junta anual obligatoria.
• El Truco: El cargo dura un año (salvo que los estatutos digan otra cosa). Simplemente, cuando llegue el punto de "Renovación de cargos", se vota NO renovar y se nombra a uno nuevo.
• Coste: Cero. Al terminar su mandato natural, no hay indemnización que valga.

Opción B: La Vía Urgente (Junta Extraordinaria)

Si la situación es insostenible (desfalcos, dejadez grave, urgencias no atendidas), no puedes esperar.

• Convocatoria: Como Presidente, convocas una Junta Extraordinaria. Es la vía que prevé el Art. 13.7 LPH para remover a un cargo antes de que termine su mandato.
• El Orden del Día (Vital): Debe aparecer explícitamente: "Cese del actual administrador y nombramiento del nuevo".
• El riesgo de la indemnización: El encargo es un mandato y la comunidad puede revocarlo cuando quiera (art. 1733 del Código Civil). Si el contrato fija una duración o una penalización por cese anticipado, el administrador podría reclamar los honorarios pendientes o esa penalización; los tribunales no siempre se la conceden. Revisa el contrato antes de la junta.

Excepción: Si hay "Causa Justa" (negligencia grave probada, incumplimiento de deberes del Art. 20 LPH), no tiene derecho a indemnización. Pero ojo, tienes que poder demostrarlo muy bien.

Paso Crítico: La entrega de la documentación

Muchos administradores amenazan con: "Si no me pagáis todo, no os doy los papeles". ¡ESO ES ILEGAL!

El administrador es un mandatario. La documentación (facturas, libros de actas, contratos, llaves, claves bancarias) es propiedad de la Comunidad, no suya: la custodia a disposición de los propietarios (Art. 20.e LPH) y, como mandatario, debe rendir cuentas y devolver lo recibido (art. 1720 CC). Retenerla es un incumplimiento que se reclama por vía civil; solo en casos graves (por ejemplo, si se queda con fondos) puede llegar a ser delito de apropiación indebida. La LPH no fija un plazo de entrega: lo razonable son unos días, y algunos colegios profesionales sancionan la retención (en Madrid, a partir de 10 días desde el cese).

El Consejo de Experto

Nunca saltes al vacío. El error número 1 de los Presidentes es cesar al administrador actual "en caliente" en una Junta bronca, sin tener un sustituto atado.

Mi recomendación: Busca y selecciona al nuevo administrador ANTES de convocar la Junta de cese. ¿Por qué?

1. El nuevo administrador te redactará correctamente la convocatoria y el Orden del Día para que no haya fallos legales impugnables.
2. El nuevo administrador se encargará del traspaso de papeles. Entre "colegas" saben cómo presionarse y hablar el mismo idioma para que la documentación llegue rápido. No te pelees tú, que lo haga el nuevo.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué mayoría necesito para echarlo?

Mayoría ordinaria (Art. 17.7 LPH). En primera convocatoria, la mayoría del total de propietarios que a su vez represente la mayoría de las cuotas; en segunda convocatoria, la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes. No hace falta unanimidad ni mayorías cualificadas.

¿Puede el administrador votar en contra de su propio despido si es propietario?

Si el administrador también es dueño de un piso en la finca, tiene derecho a voto como propietario. Sin embargo, éticamente es cuestionable, y si su voto es decisivo para bloquear su despido existiendo un conflicto de intereses, se podría impugnar judicialmente por abuso de derecho.

¿Qué hago si se niega a devolver las claves del banco?

Ve al banco cuanto antes con la certificación del acuerdo de cese y nombramiento (firmada por el secretario con el visto bueno del presidente) o el acta del libro. El banco revocará su firma en cuanto compruebe el acuerdo. Después, envíale un burofax exigiendo la documentación en un plazo breve y advirtiendo de que, si no, iniciaréis acciones legales.