Administradores de fincas en Teruel: calefacción y heladas

El observatorio de AEMET en Teruel, a 902 metros de altitud, registra de media 94,9 días de helada al año, y en enero la mínima media se queda en 2,3 grados bajo cero. Con ese clima no extraña que uno de cada tres hogares de la ciudad tenga calefacción colectiva, más del triple que la media española (INE). En una comunidad de Teruel, el administrador tiene que llevar al día la caldera central y las tuberías que se hielan. Y en el centro histórico, además, una fachada que no se toca sin permiso de Patrimonio.

Teruel en cifras

Dos datos de esta tabla explican buena parte de la gestión. El frío convierte la calefacción en una partida de peso en el presupuesto. Y el parque está partido en dos, con más del 40 % de las viviendas en edificios de antes de 1981 y una quinta parte levantada en la década de 2000.

Lo que hace diferente a Teruel

La calefacción central y la fecha del 1 de enero de 2027

Si tu edificio tiene calefacción central con contadores o repartidores de costes, comprueba que se puedan leer a distancia antes del 1 de enero de 2027. Los repartidores son pequeños aparatos que van en cada radiador y registran cuánto calor da, para repartir la factura según el uso. Los que ya estaban instalados cuando entró en vigor el Real Decreto 736/2020, en agosto de 2020, tienen que permitir la lectura remota o sustituirse por otros que la permitan antes de esa fecha (artículo 6). Lectura remota quiere decir que la empresa recoge los datos sin entrar en los pisos.

Con lectura remota, cada vecino debe recibir la información de su consumo al menos una vez al mes. Los costes de ese servicio solo pueden repercutirse si son razonables. Si tu comunidad no ha hablado de esto en la última junta, pregunta al administrador en qué situación está el contrato con la empresa de lectura.

El asunto afecta a muchos portales. Según la Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas de 2021 del INE, el 32 % de las viviendas principales de Teruel tiene calefacción colectiva, frente al 9 % del conjunto de España. En esos edificios la comunidad es titular de una caldera, de un contrato de mantenimiento y de una factura de combustible que se reparte entre todos.

Las instalaciones centralizadas que todavía no tienen sistema de reparto tienen que instalar contadores individuales o, si no es técnicamente viable, repartidores de costes, siempre que sea viable y económicamente rentable. La inviabilidad técnica la certifica gratis la empresa mantenedora. Si no se da ese caso, la comunidad tiene que pedir a un instalador habilitado un presupuesto normalizado (con el formato que fija la norma), también gratuito, que concluye si la instalación es rentable (artículos 3 y 4). Con equipos de contabilización, la factura deja de repartirse solo por cuota. Cada vivienda paga una parte variable según su consumo y otra fija por el mantenimiento y el calor de las zonas comunes.

Si lo que se plantea es cambiar la caldera por aerotermia u otra fuente renovable, la LPH ofrece dos caminos, y de cuál se elija depende quién paga. Como mejora de eficiencia energética acreditable con certificado o implantación de energía renovable de uso común, basta la mayoría simple de propietarios que represente la mayoría de las cuotas, y paga todo el edificio. La condición es que lo repercutido cada año, descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades (artículo 17.2).

Como instalación de energías renovables, incluida la aerotermia, la puede aprobar un tercio de los propietarios y de las cuotas. En ese caso la comunidad no puede cobrar el coste a quien no votó a favor (artículo 17.1). Tienes el contexto en eficiencia energética en la comunidad.

Heladas, nieve y tuberías

Antes de cada invierno, pide al administrador que revise el seguro y la protección de las tuberías expuestas. Casi cien días de helada al año ponen a prueba lo que está a la intemperie o sin calefacción: bajantes exteriores, tuberías que pasan por el garaje o por el cuarto de contadores, canalones y cubiertas donde la nieve se acumula y luego se filtra.

Una tubería reventada en pleno enero suele acabar en dos preguntas, quién paga la reparación y quién paga los daños del piso de abajo. La primera depende de si el tramo es común o privativo, y lo explicamos en cómo saber si una tubería es comunitaria. La segunda depende del seguro. Comprueba que la póliza cubra la rotura de tuberías y los daños por agua a terceros, y que el contrato de mantenimiento incluya aislar o proteger los tramos expuestos. Revisa también qué cubre el seguro de la comunidad.

El centro histórico: fachadas con permiso de Patrimonio

Si vives en el centro histórico, la ordenanza municipal exige autorización de la Comisión Provincial del Patrimonio Cultural para cualquier actuación en fachada, y el aire acondicionado no puede ir en la fachada principal. El centro está protegido como conjunto histórico, y en él están las torres mudéjares que la UNESCO incluyó en la Lista del Patrimonio Mundial en 1986. La norma que más se nota en las comunidades es la Ordenanza reguladora de las condiciones de ornato público de los inmuebles del Conjunto Histórico de Teruel (BOP de Teruel de 23 de noviembre de 2006).

La ordenanza obliga a mantener en buen estado fachadas, cornisas, aleros, bajantes, balcones y tejados visibles desde la calle, y entra en detalles. Prohíbe los aparatos de aire acondicionado en la fachada principal. Si el edificio no tiene otro sitio donde ponerlos, tienen que quedar ocultos tras mamparas o celosías acordes con el entorno, y lo mismo vale para los tendederos. Prohíbe también las antenas visibles desde la vía pública. Y exige que cualquier actuación en fachada tenga autorización de la Comisión, que fija colores y materiales.

Si el propietario no cumple, el Ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución, que es un requerimiento formal para hacer la obra. Si no se atiende, puede hacer la obra a costa de los propietarios o imponer multas coercitivas, que son multas que se pueden repetir hasta que se cumpla.

Cuando la obra necesita esa autorización, va antes de la licencia municipal. La Comisión tiene tres meses para resolver, y si no contesta, la solicitud se entiende denegada (artículo 35 de la Ley 3/1999 del Patrimonio Cultural Aragonés). Con un plan especial aprobado (un plan urbanístico propio del conjunto histórico), la ley permite que el Ayuntamiento autorice directamente las obras en edificios que no son bien de interés cultural ni están en su entorno (artículo 45). Por eso, antes de encargar el proyecto, pregunta en Urbanismo qué trámite le toca a tu edificio.

Sea cual sea el trámite, las obras necesarias para conservar el edificio siguen siendo obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a de la LPH). Si un vecino ya ha colgado una máquina en la fachada, tienes cómo actuar en aire acondicionado en la fachada.

Ayudas a la rehabilitación, sin plazo abierto

A la fecha de esta guía no hay convocatoria abierta. La página de vivienda y rehabilitación del Gobierno de Aragón no tiene ninguna en marcha para edificios residenciales e indica que el próximo plazo se anunciará más adelante. Pide al administrador que siga el portal Rehabilita Aragón y que tenga listos el informe técnico del edificio y el certificado energético, que suelen ser lo primero que se pide. Si hay que aprobar en junta la solicitud de una ayuda para mejorar la eficiencia energética, basta la mayoría simple del artículo 17.2.

Qué incluye la cuota y cómo comparar presupuestos en Teruel

En Teruel, lo que más diferencia un presupuesto de otro es la calefacción. Unos despachos incluyen en la cuota la liquidación del gasto de calefacción por consumos. Otros la cobran como servicio aparte o la dejan a la empresa de lectura. Si el edificio está en el centro, pregunta también quién tramita las autorizaciones de Patrimonio.

El resto de la cuota base se parece bastante entre despachos: contabilidad, junta ordinaria, recibos, proveedores, seguros y atención a los vecinos. Varía más lo que se factura aparte, como juntas extraordinarias, certificados de deuda, reclamación de morosos, dirección administrativa de una obra o tramitación de subvenciones. Pide tres presupuestos por escrito que incluyan lo mismo. En qué incluye la gestión de una comunidad tienes lo que debe aparecer en cada uno.

Qué preguntarle a un administrador en Teruel

Lo primero se comprueba rápido: número de colegiado y póliza de responsabilidad civil en vigor. En Teruel capital solo 11 de los 20 despachos de nuestro directorio figuran como colegiados, así que no lo des por hecho.

Si el edificio tiene calefacción central, pregúntale si los repartidores o contadores ya permiten lectura remota, cuándo vence el contrato de lectura y cuánto se repercute por ese servicio. Pídele que te enseñe una liquidación de calefacción de otra comunidad que gestione, sin datos personales, para ver si se entiende.

Si estáis en el centro histórico, pregúntale cuántas obras de fachada o cubierta ha llevado con autorización de la Comisión Provincial del Patrimonio Cultural y cuánto tardó la última. Y si os planteáis aerotermia o placas, pídele que explique por escrito por qué vía del artículo 17 lo llevaría a la junta y qué pagaría quien vote en contra.

Si vais a cambiar de despacho, el relevo se vota en junta y la documentación tiene que pasar completa, incluidos los contratos de mantenimiento de la caldera. El checklist para cambiar de administrador te ayuda a que no falte nada.

Administradores de fincas en Teruel: dónde encontrarlos

En nuestro directorio hay 20 despachos de administradores de fincas en Teruel, y 11 figuran como colegiados. Puedes comprobar una colegiación en el Colegio de Administradores de Fincas de Aragón, con sede en la calle Joaquín Costa de Zaragoza, que cubre las provincias de Zaragoza, Huesca y Teruel.

Si tu comunidad está en Zaragoza, tienes la guía de administradores de fincas en Zaragoza.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 10 y 17.
• Real Decreto 736/2020, de contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios, artículos 3 y 6.
• Ley 3/1999, del Patrimonio Cultural Aragonés, artículo 35.
• Ordenanza reguladora de las condiciones de ornato público de los inmuebles del Conjunto Histórico de Teruel (BOP de Teruel de 23 de noviembre de 2006).

Preguntas frecuentes

¿Qué tiene que hacer antes de 2027 una comunidad de Teruel con calefacción central?

Si ya tiene contadores o repartidores de costes instalados antes del 7 de agosto de 2020, tienen que permitir la lectura remota o sustituirse por otros que la permitan antes del 1 de enero de 2027 (artículo 6 del Real Decreto 736/2020). Si no tiene ningún sistema de reparto, la obligación de instalarlo depende de que sea técnicamente viable y económicamente rentable: la inviabilidad técnica la certifica la empresa mantenedora y la rentabilidad sale del presupuesto normalizado de un instalador habilitado.

¿Qué mayoría hace falta para cambiar la caldera central por aerotermia?

Hay dos vías. Si se plantea como mejora de eficiencia energética acreditable con certificado o como renovable de uso común, basta la mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que lo repercutido cada año, descontadas ayudas y financiación, no supere doce mensualidades (artículo 17.2 de la LPH). Como instalación de energía renovable, la puede aprobar un tercio de propietarios y cuotas, pero entonces no paga quien no votó a favor (artículo 17.1).

¿Puedo poner el aire acondicionado en la fachada si vivo en el centro histórico de Teruel?

En la fachada principal, por regla general no. La ordenanza municipal de ornato del conjunto histórico prohíbe los aparatos de aire acondicionado en fachada principal; solo si el edificio no tiene otro sitio admite colocarlos ocultos tras mamparas o celosías acordes con el entorno. La ordenanza exige además autorización de la Comisión Provincial del Patrimonio Cultural para cualquier actuación en fachada, y como la fachada es un elemento común, también hace falta el visto bueno de la comunidad.

¿Qué ley se aplica a una comunidad de propietarios en Teruel?

La Ley de Propiedad Horizontal estatal (Ley 49/1960). El Código del Derecho Foral de Aragón no regula la propiedad horizontal. Lo que sí es aragonés es la protección del patrimonio, con la Ley 3/1999, que pesa mucho en las obras del centro histórico.

¿Dónde compruebo si un administrador de Teruel está colegiado?

En el Colegio de Administradores de Fincas de Aragón, que tiene su sede en Zaragoza y cubre también las provincias de Huesca y Teruel. En nuestro directorio hay 20 despachos en Teruel capital y 11 figuran como colegiados, así que conviene comprobarlo antes de firmar.