Administradores de fincas en Granollers: qué preguntar

Si presides una comunidad en Granollers, lo más probable es que la ITE, el libro del edificio y la financiación de las obras sean tu día a día. La ciudad tiene 8.759 viviendas en edificios construidos entre 1971 y 1980, una de cada tres según el Censo de 2021, y ninguna otra década se le acerca. Todos esos bloques han cumplido ya los 45 años a los que Cataluña exige la inspección técnica, y los de 1981 los cumplen este año. Las reglas de la comunidad no son las de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sino las del Código Civil de Cataluña.

Granollers en cifras

Los datos de viviendas son del Censo de Población y Viviendas 2021 del INE, por año de construcción del edificio.

Presupuestos en Granollers: pregunta primero por la ITE y las obras

En un bloque de los setenta, lo que cobre el administrador por tramitar la ITE y coordinar una obra puede pesar más que su cuota de todo un año. Pregúntaselo a cada despacho por escrito antes que nada.

La gestión ordinaria va normalmente en la cuota mensual: contabilidad, recibos, convocatoria y acta de la junta ordinaria, trato con proveedores y seguimiento de averías. Aparte suelen ir las juntas extraordinarias, el certificado de deuda que hace falta para vender un piso (el que acredita si debe cuotas a la comunidad), la reclamación judicial a morosos y la gestión de subvenciones.

Pide tres presupuestos con el mismo contenido. Dales el año de construcción, el número de viviendas y locales, si hay ascensor y garaje, la fecha y el resultado de la última ITE, el saldo del fondo de reserva y la deuda pendiente. Tienes las partidas habituales en qué incluye la gestión de una comunidad de propietarios.

Lo propio de Granollers

Un parque de viviendas concentrado en los setenta

Más de la mitad de las viviendas de Granollers (el 56,6 %) están en edificios de 1980 o anteriores. En muchas ciudades del área de Barcelona, los bloques de la inmigración se reparten entre los cincuenta, los sesenta y los setenta. En Granollers el pico es más estrecho: 3.830 viviendas en edificios de los sesenta y 8.759 en los de los setenta, más del doble.

Los de los setenta tienen hoy entre 46 y 55 años. Son anteriores a la NBE-CT-79, la primera norma que obligó a aislar térmicamente, y a esa edad las fachadas, las cubiertas, los bajantes y las instalaciones comunes empiezan a pedir algo más que mantenimiento.

La junta no vota si se conservan. El Código Civil de Cataluña obliga a la comunidad a mantener los elementos comunes en condiciones de estructura, habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad (que no entre agua), seguridad y eficiencia energética, y a los propietarios a asumir las obras necesarias (art. 553-44.1). Lo que decide la junta es el presupuesto, el reparto y la financiación.

La ITE y el libro del edificio

Todos los edificios de viviendas de Cataluña tienen que pasar la inspección técnica antes de cumplir 45 años, contados desde el año de construcción que figura en el Catastro. Con el informe del técnico se pide a la Agència de l'Habitatge de Catalunya el certificado de aptitud. Dura diez años si no hay deficiencias o solo son leves. Con deficiencias importantes o graves, el certificado es provisional o cautelar, dura menos y obliga a revisiones periódicas.

No tener la inspección hecha cuando toca es una infracción grave de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, según la propia Generalitat. La falta de dinero no exime de hacerla.

Con el informe empieza además el libro del edificio. El Decreto 67/2015, que regula la ITE, obliga a la comunidad a formalizarlo en cuanto recibe el informe. Al principio basta con el propio informe y el justificante de haberlo presentado. Después se van añadiendo el programa de rehabilitación con las medidas correctoras, los certificados de final de obra, el certificado energético si lo hay, las facturas de las reparaciones y los contratos de mantenimiento.

Lo guarda quien preside la comunidad, salvo que la junta acuerde expresamente que lo custodie el secretario o el administrador. Cada incidencia o revisión se anota en el plazo de un mes.

Si el informe sale con deficiencias, la comunidad tiene que aprobar un programa de rehabilitación y financiarlo con un fondo de reserva específico, aparte del ordinario. El ordinario es, por ley, al menos el 5 % de los gastos comunes, en una cuenta separada (art. 553-6), y en un bloque de los setenta ese mínimo no da para una fachada. Te explicamos qué hacer con un mal informe en ITE desfavorable: cómo subsanarla y cómo se plantea la derrama, el pago extraordinario que se reparte entre los vecinos, en qué es una derrama y cómo se aprueba.

Rehabilitación energética: mayoría simple y ayudas con fecha

Aislar la fachada o la cubierta, cambiar a una instalación más eficiente o poner placas solares en elementos comunes se aprueba por mayoría simple de los propietarios que votan. Esos propietarios tienen que sumar además la mayoría simple de las cuotas, el porcentaje que la escritura asigna a cada piso. Vale aunque la obra toque la estructura o la fachada (art. 553-25.2, letras b y d).

El préstamo para pagarla se aprueba igual (letra g), salvo que se devuelva en más de quince años, que exige cuatro quintos (art. 553-26.2.h). Lo mismo vale para el ascensor y la supresión de barreras (letra a).

Con las ayudas conviene ser prudente. El Ayuntamiento de Granollers abrió en 2022 la oficina Granollers Rehabilitació Energètica, en el carrer del Rec, 50, con acompañamiento técnico, administrativo y financiero gratuito para comunidades, pisos y casas que quisieran rehabilitar con fondos europeos.

En noviembre de ese año, el Ayuntamiento informó de que la Agència de l'Habitatge había preasignado 1.638.590,02 euros al Grup Primer de Maig para la rehabilitación energética de hasta 140 viviendas del barrio. El grupo había sido seleccionado como Entorno Residencial de Rehabilitación Programada, una figura de esos fondos para rehabilitar barrios completos. El Ayuntamiento anunció 594.000 euros más en cuatro años.

Eran ayudas europeas (Next Generation) con fecha límite. Según el Ayuntamiento, las obras tenían que estar acabadas en junio de 2025. Para una obra que se apruebe ahora, pregunta en el Ayuntamiento y en la Agència de l'Habitatge qué convocatoria hay abierta antes de cerrar el presupuesto, y no des por hecha ninguna subvención hasta verla resuelta.

Pisos turísticos: Granollers también está en la lista

Un piso turístico en Granollers solo es compatible con el uso de vivienda si el planeamiento urbanístico municipal lo permite expresamente, y necesita licencia urbanística. Granollers es uno de los 262 municipios del anexo del Decreto-ley 3/2023 de la Generalitat. Los pisos que ya estaban habilitados tienen cinco años desde el 9 de noviembre de 2023 para conseguir la licencia o cesar (disposición transitoria segunda).

Dentro del edificio, la comunidad puede limitar esa actividad en los estatutos (art. 553-11.2.e), con el voto de cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas (553-26.2.a).

Qué preguntarle a un administrador en Granollers antes de firmar

Comprueba tú el número de colegiado y la póliza de responsabilidad civil en vigor.

Después, la ITE. Pregúntale si sabe en qué situación está la de tu edificio, cuántas ha tramitado en Granollers, con qué técnicos trabaja y si se encarga de pedir el certificado de aptitud. Pregúntale también si custodiará el libro del edificio y cómo lo mantiene al día. Un despacho que no sepa de qué le hablas no ha llevado muchas ITE catalanas.

Luego, el derecho catalán. La convocatoria se envía con ocho días naturales de antelación como mínimo y se publica en el tablón (art. 553-21). El acta se redacta al menos en catalán, se firma en cinco días y se envía a todos en diez (art. 553-27). En los acuerdos de cuatro quintos, el propietario que no fue a la junta y no se opone por escrito en el mes siguiente a la notificación cuenta como voto a favor (553-26.3). Si te cita el artículo 17 de la LPH para un edificio de Granollers, está aplicando una ley que en Cataluña no rige para las comunidades de propietarios.

Por último, el cobro, porque cuando llega una derrama grande siempre hay quien no puede pagar. En Cataluña el piso responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los cuatro anteriores (art. 553-5). Quien debe dinero el día de la junta no vota, salvo que haya consignado la deuda (depositado su importe ante el juzgado o ante notario) o la haya impugnado (art. 553-24.1). Pídele que te explique cómo reclama antes de llegar al juzgado. Tienes el resto de diferencias legales en propiedad horizontal en Cataluña frente a la LPH estatal.

Administradores de fincas en Granollers: dónde encontrarlos

Tenemos 31 despachos de administradores de fincas en Granollers en el directorio, y 16 constan como colegiados. Cualquier colegiación se puede confirmar en el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida. Antes de cambiar de despacho, repasa el checklist para cambiar de administrador de fincas.

Si tu comunidad está en el Vallès Occidental o en la capital, tienes las guías de Sabadell, Terrassa y Barcelona.

Fuentes oficiales (BOE):

• Ley 5/2006, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, artículos 553-5, 553-6, 553-11, 553-21, 553-24, 553-25, 553-26, 553-27 y 553-44.
• Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, disposición transitoria segunda y anexo de municipios.
• Preguntas frecuentes sobre la inspección técnica de edificios (Generalitat de Catalunya, Decreto 67/2015).

Preguntas frecuentes

¿Mi edificio de Granollers tiene que pasar la ITE?

Sí, si es de viviendas. En Cataluña la inspección técnica hay que hacerla antes de que el edificio cumpla 45 años, contados desde el año de construcción que figura en el Catastro. Todos los edificios de 1980 o anteriores ya deberían tenerla, y los de 1981 la necesitan antes de que acabe 2026. Con el informe se pide a la Agència de l'Habitatge el certificado de aptitud, y no tenerla es una infracción grave.

¿Qué es el libro del edificio y quién lo guarda?

Es el archivo con el informe de la ITE, el programa de rehabilitación, los certificados de las obras y las instalaciones y las instrucciones de mantenimiento. El Decreto 67/2015 obliga a la comunidad a formalizarlo cuando recibe el informe de la ITE. Lo custodia quien preside la comunidad, o el secretario o el administrador si la junta lo acuerda expresamente.

¿Qué mayoría hace falta para aislar la fachada o poner placas solares en un bloque de Granollers?

Mayoría simple de los propietarios que votan, que además deben sumar la mayoría simple de sus cuotas, aunque la obra afecte a la estructura o a la fachada (artículo 553-25.2, letras b y d, del Código Civil de Cataluña). El préstamo para pagarlo se aprueba igual, salvo que se devuelva en más de quince años, que exige cuatro quintos.

¿Se pueden abrir pisos turísticos en Granollers?

Solo si el planeamiento urbanístico municipal lo permite y con licencia urbanística. Granollers está en la lista de 262 municipios del Decreto-ley 3/2023 de Cataluña. Dentro del edificio, la comunidad puede además limitar esa actividad en los estatutos con cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas.

¿Cómo compruebo si un administrador de Granollers está colegiado?

Con su número de colegiado, en el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, que cubre toda la provincia. Pídele además la póliza de responsabilidad civil en vigor. De los 31 despachos de Granollers que tenemos en el directorio, 16 constan como colegiados.