¿Es obligatorio el seguro de la comunidad de propietarios?

La pregunta parece sencilla pero la respuesta no lo es tanto. A nivel nacional, la Ley de Propiedad Horizontal no obliga expresamente a las comunidades de propietarios a contratar un seguro. Y sin embargo, en la práctica, casi ninguna comunidad puede permitirse no tenerlo. Te explicamos por qué.

En 30 segundos: No hay obligación legal nacional universal de tener seguro de comunidad. Pero la responsabilidad civil sí es obligatoria en muchas CC.AA., los bancos lo exigen en edificios hipotecados, y funcionar sin seguro expone a los propietarios a una responsabilidad personal ilimitada ante cualquier accidente.

Lo que dice (y no dice) la Ley de Propiedad Horizontal

La LPH, en su versión vigente, no establece la obligatoriedad de contratar un seguro para la comunidad de propietarios. A diferencia de otros países europeos, España no tiene una norma estatal que imponga esta obligación de forma universal.

Lo que sí establece el Art. 9 LPH es la obligación de contribuir al fondo de reserva de la comunidad (mínimo el 10% del último presupuesto ordinario), que puede destinarse, entre otras cosas, a contratar un seguro. Pero no obliga directamente a contratarlo.

Las tres vías por las que la obligación sí llega

1. Normativa autonómica y municipal

Aunque no hay obligación estatal, varias comunidades autónomas y ayuntamientos han legislado sobre la obligatoriedad del seguro de responsabilidad civil para comunidades de propietarios:

• Cataluña: La Ley de Propiedad Horizontal catalana obliga a las comunidades a tener seguro de responsabilidad civil.
• País Vasco: Normativa autonómica que exige seguro de RC para comunidades.
• Madrid: El Ayuntamiento exige seguro para autorizar determinadas obras y actividades.
• Otras CC.AA.: Diversas normativas urbanísticas y de habitabilidad pueden imponer requisitos de seguro.

Antes de decidir no renovar la póliza, consulta qué dice la normativa de tu comunidad autónoma y municipio.

2. Las hipotecas y los bancos

Si el edificio tiene una hipoteca (ya sea un préstamo colectivo de la comunidad o si hay propietarios con hipotecas sobre sus pisos vinculadas al edificio), los bancos habitualmente exigen que el edificio esté asegurado como condición para mantener el crédito.

3. La responsabilidad civil: el argumento más poderoso

Aunque no haya obligación legal formal, la realidad práctica hace que no tener seguro sea una decisión muy arriesgada. Si alguien sufre un accidente relacionado con el estado del edificio o sus instalaciones:

• Un peatón golpeado por un elemento de fachada
• Un vecino que resbala en la escalera húmeda
• Un vehículo dañado por una gotera del garaje

...la comunidad responde civilmente por esos daños. Y si no hay seguro, esa responsabilidad recae directamente sobre el patrimonio personal de los propietarios.

La deuda derivada de una sentencia por responsabilidad civil de la comunidad se puede ejecutar sobre los bienes de cada propietario en proporción a su cuota de participación. Sin límite.

Qué pasa si la comunidad no tiene seguro y hay un siniestro

Escenario 1 — Daños en el propio edificio (incendio, inundación): La comunidad tiene que pagar las reparaciones de su bolsillo. Si no hay fondo de reserva suficiente, hay que aprobar una derrama de emergencia. Si los daños son cuantiosos, puede suponer una carga económica muy importante para los propietarios.

Escenario 2 — Daños a terceros (responsabilidad civil): El tercero afectado puede demandar a la comunidad. Si hay sentencia condenatoria, se ejecuta contra el fondo de la comunidad y, si no es suficiente, contra el patrimonio personal de los propietarios. En accidentes graves, la cuantía puede ser de decenas o cientos de miles de euros.

Escenario 3 — Responsabilidad personal del presidente y el administrador: Si puede demostrarse que la falta de seguro fue una decisión negligente que contribuyó a agravar las consecuencias del siniestro, presidente y administrador pueden tener responsabilidad personal adicional.

El seguro que sí es imprescindible: la responsabilidad civil

Aunque no se tenga póliza completa, lo que ninguna comunidad debería eliminar es la cobertura de responsabilidad civil. Es la que protege ante daños a terceros y es la más crítica desde el punto de vista del riesgo real.

El coste adicional de incluir RC en una póliza básica es mínimo comparado con el riesgo que cubre. Una RC de 300.000€ puede añadir apenas 50-100€ a la prima anual.

¿Puede la junta decidir no tener seguro?

Técnicamente, si la normativa autonómica no lo impone, la junta puede acordar no contratar seguro o no renovar la póliza. Pero ese acuerdo debe adoptarse con plena conciencia de los riesgos que implica.

Cualquier propietario puede impugnar ese acuerdo si considera que es contrario a los intereses de la comunidad. Y si hay un siniestro posterior sin cobertura, los propietarios que votaron a favor de eliminar el seguro podrían tener responsabilidad adicional frente a los que se opusieron.

En la práctica, ningún administrador profesional recomendaría a una comunidad funcionar sin seguro. Es una de las pocas decisiones donde el riesgo supera claramente al ahorro.

Preguntas frecuentes

¿Puede el administrador contratar el seguro sin aprobación de la junta?

El seguro de la comunidad es un contrato que debe aprobar la junta. El administrador puede gestionar su renovación en las mismas condiciones, pero para cambiar de aseguradora o modificar sustancialmente las coberturas, necesita aprobación de la junta por mayoría simple.

¿Qué pasa si la póliza vence y nadie la renueva?

La comunidad queda sin cobertura desde la fecha de vencimiento. Si hay un siniestro en ese período, no hay indemnización. El administrador tiene la obligación de avisar con suficiente antelación del vencimiento y gestionar la renovación o el cambio.

¿Puede un propietario exigir que la comunidad contrate seguro?

Si la normativa autonómica lo impone, cualquier propietario puede exigirlo como obligación legal. Si no es obligatorio, puede solicitarlo en junta y someterlo a votación. Con mayoría simple es suficiente para aprobarlo.

¿El seguro de comunidad incluye cobertura para el ascensor?

Habitualmente cubre los daños al ascensor como elemento del edificio (incendio, vandalismo) y la RC por accidentes en el ascensor. El mantenimiento técnico obligatorio del ascensor es un contrato separado con la empresa de mantenimiento.

¿Merece la pena comparar seguros de comunidad?

Absolutamente. Las primas pueden variar significativamente entre aseguradoras con coberturas equivalentes. Un administrador diligente debería comparar con cada renovación y presentar a la junta al menos dos opciones.