¿Puede un propietario forzar la constitución de una comunidad?

La pregunta llega con frecuencia a los despachos de abogados especializados en propiedad horizontal: soy propietario de un piso en un edificio que nunca ha formalizado la comunidad, los vecinos se niegan a dar el paso y no sé si puedo obligarles. ¿Hay alguna forma legal de forzar la constitución?

La respuesta es sí. Pero el camino tiene sus particularidades y conviene entenderlas antes de decidir si merece la pena recorrerlo.

Lo que dice la ley, y lo que no dice

La Ley de Propiedad Horizontal no incluye ningún artículo que diga expresamente "cualquier propietario puede exigir la constitución formal de la comunidad". Tampoco hay ninguno que lo prohíba. Lo que la ley sí dice es que el régimen de propiedad horizontal se aplica automáticamente cuando existen elementos comunes en un edificio con pisos o locales de aprovechamiento independiente.

Ese es el punto de partida del argumento legal. Si el régimen existe por ministerio de la ley, cualquier propietario tiene el derecho a que ese régimen funcione como la ley prevé, lo que incluye la existencia de un título constitutivo formal. El artículo 5 de la LPH establece que el título constitutivo de la propiedad por pisos puede otorgarse en cualquier momento. Ese "puede" lo han leído los tribunales también como un "puede ser exigido".

La teoría es sólida. La cuestión es si los juzgados la aplican en la práctica. Y la respuesta, con matices según la Audiencia Provincial, es que sí.

Lo que dicen los tribunales: la comunidad de hecho

El Tribunal Supremo lleva años reconociendo la figura de la comunidad de propietarios de hecho: un edificio con múltiples propietarios y elementos comunes que funciona sin título constitutivo formal. El TS ha reconocido que los acuerdos adoptados en estas comunidades tienen validez jurídica y que los propietarios están sujetos a las normas de la LPH aunque no haya escritura.

Ese reconocimiento es importante para entender la posición de quien quiere forzar la constitución. Los tribunales no tratan a estos edificios como si la LPH no les aplicara: los tratan como comunidades que aún no han completado su formalización. Y de ahí se deriva el derecho a exigirla.

Las Audiencias Provinciales han estimado demandas de constitución forzosa en varias ocasiones. Los argumentos que más peso tienen en estos procedimientos son:

El primero es el daño que sufre el propietario demandante por la falta de formalización: sin poder cobrar cuotas de forma efectiva, sin seguro colectivo, sin capacidad para contratar servicios a nombre de la comunidad.

El segundo es la ausencia de argumento jurídico válido por parte de los propietarios resistentes. No existe en la LPH ninguna norma que permita a una mayoría de propietarios vetar la constitución formal del régimen que la propia ley les impone.

Las resoluciones más recientes han ido consolidando esta línea, aunque la variabilidad entre Audiencias Provinciales es real: algunas son más exigentes con los requisitos formales de la demanda que otras.

El camino antes de ir al juzgado

La vía judicial es la última opción, no la primera. Los juzgados valoran que el demandante haya intentado el acuerdo antes de presentar la demanda, y ese intento previo también es útil para documentar la resistencia de los otros propietarios.

Los pasos previos recomendables son:

Primero, una reunión formal convocada por escrito a todos los propietarios, con acuse de recibo, para intentar llegar a un acuerdo sobre la constitución. Si nadie acude o si la reunión no llega a ningún acuerdo, ese fracaso queda documentado.

Segundo, un burofax con el requerimiento formal. Remitido por un abogado, con acuse de recibo y con la explicación de las consecuencias legales de seguir bloqueando el proceso. En muchos casos este paso es suficiente para desbloquear la situación, porque los propietarios resistentes entienden que hay alguien dispuesto a ir al juzgado de verdad.

Tercero, si el edificio tiene problemas urgentes (ascensor sin mantenimiento, ITE vencida con deficiencias graves), puede ser útil documentarlos antes de presentar la demanda. Esos elementos refuerzan el argumento de que la falta de formalización está causando perjuicios concretos.

La vía judicial: cómo funciona en la práctica

El procedimiento adecuado es el juicio declarativo ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está el inmueble. No es un procedimiento monitorio ni una vía sumaria. La cuantía se considera indeterminada, lo que lleva automáticamente al procedimiento ordinario.

El objeto de la demanda tiene que ser claro: que el juzgado declare la obligación de todos los propietarios de constituir formalmente la comunidad y de otorgar el título constitutivo. Si el edificio no tiene división horizontal inscrita, la demanda también puede pedir que se otorgue esa escritura.

Si hay propietarios que, pese a la sentencia, se niegan a firmar la escritura, entra en juego el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ese precepto permite al juez sustituir la voluntad del condenado cuando se trata de emitir una declaración de voluntad: en la práctica, el secretario judicial puede firmar la escritura en nombre del propietario rebelde.

Las medidas cautelares son posibles pero difíciles de obtener en estos procedimientos. Para que el juzgado las conceda, hay que acreditar urgencia real, por ejemplo un riesgo estructural inminente o una ITE vencida con deficiencias muy graves.

Costes, plazos y probabilidad de éxito

Los honorarios de un abogado especializado para este tipo de procedimiento están entre 1.500 y 3.500 euros, dependiendo del despacho y la complejidad del caso. A eso hay que añadir los honorarios del procurador, que pueden estar entre 500 y 1.500 euros adicionales.

Las comunidades de propietarios están exentas del pago de tasas judiciales, lo que reduce algo el coste total respecto a otros litigios civiles.

En cuanto a los plazos, un juicio declarativo ordinario en primera instancia tarda entre 12 y 24 meses en la mayoría de los juzgados. Si hay recurso de apelación, puede sumar otros 6-12 meses. No es rápido.

La probabilidad de éxito es alta si los hechos están claros: edificio con elementos comunes, LPH aplicable, resistencia documentada. La parte perdedora suele cargar con las costas, lo que puede hacer que los propietarios resistentes paguen los honorarios del abogado del demandante si pierden el juicio.

Si estás valorando esta vía, el primer paso es revisar con un abogado si la situación de tu edificio cumple los requisitos para la demanda. El artículo sobre cómo constituir una comunidad de propietarios en un edificio antiguo puede ayudarte a entender qué hay que formalizar exactamente.

Puedes consultar con administradores de fincas especializados en tu zona en nuestro directorio. Muchos tienen contacto habitual con abogados especializados en LPH y pueden orientarte sobre si la vía judicial es necesaria o si hay una solución más ágil.

Preguntas frecuentes

¿Tiene base legal forzar la constitución de una comunidad de propietarios?

Sí. Aunque la LPH no lo dice expresamente, los tribunales reconocen el derecho de cualquier propietario a exigir la formalización. El régimen de propiedad horizontal se aplica por ley y la constitución del título constitutivo es un derecho que cualquier propietario puede reclamar.

¿Qué es una comunidad de propietarios de hecho?

Es una comunidad que existe jurídicamente por aplicación automática de la LPH, pero sin título constitutivo formalizado. Sus acuerdos tienen cierta validez, pero carece de CIF, cuenta bancaria y mecanismos formales de cobro de cuotas y derramas.

¿Qué juzgado es competente para la constitución forzosa?

El Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está el inmueble, a través de un juicio declarativo ordinario. No existe un procedimiento especial ni una vía sumaria para este tipo de reclamación.

¿Puede el juez firmar en nombre del propietario que se niega a firmar la escritura?

Sí. El artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al juez sustituir la voluntad del condenado cuando se trata de otorgar una declaración de voluntad. En la práctica, el secretario judicial puede firmar la escritura en nombre del propietario que incumple la sentencia.

¿Cuánto cuesta y cuánto tarda un procedimiento judicial para forzar la constitución?

Entre 2.000 y 5.000 euros en honorarios de abogado y procurador, y entre 12 y 24 meses en primera instancia. Si hay recurso de apelación, puede sumar más tiempo. La probabilidad de éxito es alta si el edificio cumple los requisitos de aplicación de la LPH y la resistencia está bien documentada.