Artículo 17 LPH Explicado: La guía definitiva de votaciones y mayorías

El Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal es el motor de la comunidad. Es, con diferencia, el artículo que más dolores de cabeza genera a los administradores. Si te equivocas calculando la mayoría necesaria, el acuerdo es nulo y cualquier vecino puede impugnarlo.

Olvídate de leer el texto legal ininteligible. Aquí tienes el esquema definitivo, ordenado por tipos de mayoría, con ejemplos prácticos de 2026.

Conceptos Previos: La "Doble Mayoría"

En casi todas las votaciones (salvo unanimidad) hace falta cumplir dos requisitos a la vez:

1. Mayoría de Propietarios (Cabezas): Más de la mitad de las personas.
2. Mayoría de Cuotas (Coeficientes): Que esas personas sumen más de la mitad del % total del edificio.

1. Unanimidad (El 100%)

Es el acuerdo más difícil. Se requiere el voto favorable de TODOS los propietarios.

• ¿Cuándo se usa? Para todo lo que implique modificar el Título Constitutivo o los Estatutos.
• Ejemplos:
  • Cambiar las cuotas de participación (que el 1ºA pague menos y el 2ºB más).
  • Dividir un piso grande en dos apartamentos pequeños (segregación).
  • Cerrar una terraza que antes era común.
  • Aprobar que un local comercial pueda poner una chimenea si no estaba permitido.

El "Voto Presunto" del Ausente: En acuerdos de unanimidad o 3/5, a los ausentes se les notifica el acuerdo. Si en 30 días no contestan, se considera que votan SÍ. Esto facilita mucho conseguir la unanimidad.

2. Los 3/5 (Mayoría Cualificada)

Se requiere el voto favorable de las 3/5 partes (60%) de propietarios y cuotas.

A) Servicios Comunes de Interés General (Art. 17.3)

Creación o supresión de servicios como:

• Portería / Conserjería.
• Seguridad / Vigilancia.
• Jardinería.
• Nota: Si se aprueba, todos están obligados a pagar, incluso los disidentes.

B) Arrendamiento de elementos comunes

• Alquilar la vivienda del portero (que ya no se usa) para sacar un dinero extra.
• Alquilar la cubierta para poner una antena de telefonía (con permiso técnico).

C) Mejoras no necesarias (Estéticas) (Art. 17.4)

Poner mármol nuevo en el portal, espejos, alfombras caras... Cosas que embellecen pero no son "imprescindibles".

• La Clave: Si la derrama supera 3 mensualidades de gastos comunes, el vecino que vote NO, NO PAGA. No se le puede obligar. (Pero claro, si es una mejora física como el mármol, la disfrutará igual).

D) Alquiler Turístico (Art. 17.12)

Para prohibir o limitar los pisos turísticos (Airbnb), ahora basta con esta mayoría de 3/5.

3. El 1/3 (Infraestructuras de Telecom y Energía)

Se requiere el voto favorable de 1/3 de propietarios y cuotas. (Art. 17.1)

Esta mayoría "blanda" se diseñó para facilitar la modernización tecnológica:

• Instalación de antenas parabólicas colectivas.
• Fibra óptica.
• Placas Solares Fotovoltaicas para autoconsumo común.

Regla de Oro: El vecino que vota NO, no paga la instalación. Pero claro, tampoco tiene derecho a enchufarse a la parabólica o usar la energía solar. Si en el futuro quiere unirse, tendrá que pagar su parte actualizada + intereses.

4. Mayoría Simple (Mitad + 1)

Más votos a favor que en contra (de los presentes en la Junta). (Art. 17.7).

Se usa para "todo lo demás":

• Aprobar las cuentas del año y el presupuesto.
• Nombrar o cesar al Presidente y Administrador.
• Aprobar Normas de Régimen Interno (horario de piscina).
• Obras de reparación ordinaria.
• Demandas judiciales ordinarias.

5. Casos Especiales (La "Magia" de la Ley)

A) El Coche Eléctrico (Punto de Recarga)

Mayoría necesaria: NINGUNA. El Art. 17.5 dice que si el punto de recarga es para uso privado en tu plaza y se conecta a tu contador (o uno nuevo tuyo), solo tienes que COMUNICARLO por escrito al Presidente. No se vota. La comunidad no puede oponerse. Eso sí, el cable debe ir por donde diga la normativa técnica.

B) El Ascensor y la Accesibilidad (Art. 17.2)

Aquí la ley protege a las personas con discapacidad o mayores de 70 años.

• Si las obras son para accesibilidad (rampas, ascensores) y la mayoría vota a favor (Mayoría Simple), TODOS pagan, incluso los bajos y locales, aunque no lo usen.
• La excepción "Obras Obligatorias": Si el solicitante es mayor de 70 años/discapacitado y el coste neto anual por vecino no supera las 12 mensualidades, es obligatorio hacerlo sin votar. (Ver artículo sobre el Art. 10 LPH).

Resumen Visual Rápido

| Tipo de Acuerdo | Mayoría Necesaria | ¿Disidente paga? | | :--- | :--- | :--- | | Estatutos / Título | Unanimidad | Sí | | Portería / Seguridad | 3/5 | Sí | | Estética / Mejoras | 3/5 | No (si > 3 meses) | | Placas Solares / TV | 1/3 | No (no lo usa) | | Cuentas / Cargos | Simple | Sí | | Coche Eléctrico | Comunicación | Paga solo el dueño |

Guarda esta guía. La próxima vez que en la junta alguien diga "hace falta unanimidad para pintar la escalera", podrás sacar el móvil y corregirle con la ley en la mano.