Se ha roto una tubería: ¿Paga el seguro de la comunidad o yo?

Aparece una mancha en el techo del vecino de abajo. Él sube enfadado diciendo que "tu baño pierde agua". Tú dices que "eso es del edificio". Mientras discutís, la mancha crece. ¿Quién paga?

Para resolver esto no hace falta discutir, solo seguir el criterio técnico que usamos los peritos y fontaneros: La Regla de la Llave de Paso.

1. Instalación Comunitaria vs Privada

En fontanería, la frontera entre "lo tuyo" y "lo de todos" es física:

A) Es Comunitario (Paga la Comunidad)

• Bajantes: Las tuberías gordas verticales que recogen aguas sucias. Son SIEMPRE comunitarias, aunque pasen por dentro de tu pared o estén empotradas tras tus azulejos.
• Montantes: Las tuberías que suben el agua limpia desde la calle hasta los pisos. Son comunitarias hasta la entrada de tu vivienda.
• La Avería: Si se rompe una bajante o un montante, paga el Seguro de la Comunidad.
  • Daños Estéticos: La comunidad debe arreglar la tubería Y reponerte los azulejos que haya tenido que romper para acceder a ella. (Ojo: reponer con azulejos iguales si hay repuesto, o "parecidos" / indemnización estética según póliza).

B) Es Privativo (Pagas TÚ)

• Desde la Llave de Paso: Todo lo que va desde la llave de corte general de tu piso (normalmente en cocina o baño) hacia adentro.
• Desagües individuales: El tubo que va desde tu lavabo/inodoro hasta que conecta con la bajante general.
• Grifos, latiguillos, cisternas, radiadores.
• La Avería: Si se rompe tu latiguillo o tu desagüe de la ducha pierde, paga TU Seguro de Hogar (Responsabilidad Civil). Si no tienes seguro, pagas tú de tu bolsillo.

2. El caso de las "Humedades por Condensación"

A veces la mancha no es por una tubería rota, sino negra (moho) por falta de ventilación o mal aislamiento.

• Si es por falta de ventilación del inquilino: Paga el inquilino/dueño (limpieza).
• Si es por fachada mal aislada o puente térmico: Paga la Comunidad (debe arreglar la fachada).

3. La Franquicia del Seguro

Muchas comunidades tienen seguros con franquicia (ej: 200€) para bajar la prima.

• Si hay un siniestro comunitario (ej: rotura de bajante) que cuesta 500€ arreglar:
  • El seguro paga 300€.
  • La comunidad paga los 200€ de franquicia (se paga del fondo de la comunidad, entre todos).

4. ¿Y si el seguro no cubre porque es "falta de mantenimiento"?

Es la cláusula maldita. Si la tubería se rompe porque estaba podrida de vieja (oxidación generalizada) y no por un accidente súbito, a veces el seguro se niega a pagar.

• Solución: La Comunidad debe pagar la reparación íntegra mediante derrama. El Artículo 10 LPH obliga a la conservación. No se puede dejar al vecino con agua cayéndole.

Resumen

1. Cierra tu llave de paso general una noche.
2. Si el contador general del edificio sigue corriendo mucho (y nadie gasta), la fuga es comunitaria.
3. Si la mancha del vecino se seca al dejar de usar TÚ la ducha, el problema es de TU desagüe (Privativo).