Cómo echar al 'vecino infernal': Modelo de Requerimiento por Actividades Molestas (Guía Art. 7 LPH)

Música a todo volumen un martes a las 3 de la mañana. Olor a marihuana en el rellano. Un perro que aúlla todo el día o un vecino que ha decidido que el pasillo es su trastero personal. Vivir en comunidad requiere paciencia, pero la paciencia tiene un límite legal.

Si como Presidente (o vecino afectado) ya has pedido "por favor" que paren y no hacen caso, es hora de dejar las palabras y pasar a la acción legal. Aquí te explicamos el procedimiento exacto del Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y te damos la carta que necesitas enviar antes de demandar.

1. ¿Qué se considera legalmente una "Actividad Molesta"?

No basta con que te caiga mal el vecino. Para activar la maquinaria legal, la actividad debe encajar en uno de estos tres supuestos:

• Molesta: Ruido, olores o vibraciones que superan lo tolerable.
• Insalubre/Nociva: Basura acumulada, plagas, higiene deficiente.
• Ilícita o Peligrosa: Almacenar material inflamable, prostitución, venta de drogas, etc.

Los clásicos que acaban en los tribunales:

• 🔊 Ruidos: Tacones a deshoras, fiestas constantes, instrumentos musicales o ladridos incesantes.
• 👃 Olores: Desde humos de cocina industrial en un piso hasta consumo de estupefacientes que se filtran por los conductos.
• 🚲 Zonas Comunes: Usar el descansillo para aparcar bicis, patinetes o dejar bolsas de basura (invasión de elementos comunes).

⚠️ Importante: La "subjetividad" importa poco. Lo que importa es la reiteración y la prueba. Un ruido puntual no es causa de demanda; un ruido diario, sí.

2. La Hoja de Ruta: Del "Buen Rollo" al Juzgado

Antes de gastar dinero en abogados, debes seguir este orden escrupulosamente. Si te saltas un paso, el juez podría desestimar tu demanda.

Paso 1: La Vía Diplomática (Oral)

El primer aviso debe ser amistoso. A veces el vecino no es consciente de que su TV se oye tanto. Acción: El Presidente o el Administrador hablan con él. Sin amenazas, solo informando.

Paso 2: El Requerimiento Fehaciente (EL PASO CLAVE)

Si la diplomacia falla, entra la burocracia. El Presidente debe enviar un Requerimiento formal de cese inmediato.

• ¿Por qué es vital? Porque es un requisito sine qua non para poder demandar después. Si no hay requerimiento previo, no hay juicio (Acción de Cesación).
• ¿Cómo se envía? Siempre por Burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Olvida el email o la carta bajo la puerta; necesitas prueba legal de que lo recibió y de qué le dijiste.

Paso 3: La Junta de Propietarios

Si recibe el burofax y sigue igual, el Presidente debe convocar Junta. Orden del día: "Aprobación de inicio de acciones legales contra el propietario del piso X por actividades molestas". Votación: Se necesita Mayoría Simple.

Paso 4: La Demanda (Acción de Cesación)

Con el Burofax y el Acta de la Junta, el abogado presenta la demanda.

3. ¿Qué puedes conseguir en el Juzgado?

La Ley es dura si se demuestra la molestia. El juez puede dictar:

1. El cese inmediato de la actividad (bajo pena de desobediencia).
2. Una indemnización por daños y perjuicios (daño moral, psicológico, limpieza).
3. La "Bomba Atómica": La privación del uso de la vivienda por un periodo de hasta 3 años. Sí, se le puede "echar" de su propia casa temporalmente.
4. Si es inquilino: La extinción del contrato de alquiler (desahucio inmediato).

4. Cómo preparar las pruebas (CSI Vecinal)

Para ganar, no basta tu palabra. Necesitas pruebas objetivas:

• Mediciones acústicas: Llama a la Policía Local para que mida los decibelios. Sus actas tienen presunción de veracidad.
• Testigos: Otros vecinos que corroboren las molestias en Junta.
• Fotos y Vídeos: De la basura en el pasillo, de los daños, etc.
• Llamadas al 092/091: Cada vez que llames a la policía, pide el número de registro de la actuación.

📥 Descarga: El Modelo de Requerimiento (Burofax)

No redactes el requerimiento a la ligera. Debe ser firme y citar los artículos correctos para que tenga validez jurídica. Hemos preparado una plantilla lista para rellenar que incluye:

• Citación expresa del Art. 7.2 de la LPH.
• Apercibimiento de inicio de acciones judiciales.
• Redacción formal y contundente.

Preguntas Frecuentes sobre Ruidos

¿Hasta qué hora se puede hacer ruido? Depende de tu Ayuntamiento (Ordenanza de Medio Ambiente). Regla general: A partir de las 22:00 o 23:00h, el límite baja drásticamente (suelen ser 30-35 dB en dormitorios). Muchos municipios también protegen la franja de la siesta de 15:00 a 17:00h.

¿Qué hago si el piso es de alquiler? El requerimiento (burofax) debe enviarse tanto al inquilino (causante) como al propietario. El propietario es responsable si no actúa para frenar a su inquilino, y la comunidad puede demandar a ambos.